Enfiteusi: significato, funzionamento, cancellazione

L’enfiteusi rientra tra i diritti reali di godimento che sono disciplinati dal Codice civile. 

Nella pratica, il proprietario di un terreno concede a un soggetto, chiamato enfiteuta, alcuni poteri, come per esempio il diritto di gestire il fondo, di coltivarlo, di godere dei suoi frutti. 

In origine la sua funzione era quella di evitare che i terreni venissero abbandonati: l’enfiteuta avrebbe dovuto migliorare il bene e sostenere il pagamento di un canone periodico. 

Vediamo di seguito come funziona l’enfiteusi, quanto dura, come avviene l’estinzione per prescrizione o la cancellazione e cosa sono l’affrancazione e la devoluzione. 

Diritti e doveri dell’enfiteuta

L’enfiteusi permette di attribuire all’enfiteuta dei diritti molto ampi, che sono simili a quelli del titolare effettivo del terreno, con la differenza che mentre la proprietà è imprescrittibile, il diritto dell’enfiteuta si esaurisce per prescrizione. 

Ai sensi dell’articolo 957 e successivi del Codice civile, l’enfiteuta avrà gli stessi diritti del proprietario del fondo in merito ai frutti, all’utilizzo del sottosuolo e alle accessioni, che sono le opere e le costruzioni presenti sul bene. 

L’enfiteuta avrà anche dei doveri da rispettare, quali il pagamento di un canone periodico che potrà essere elargito sia sotto forma di denaro, sia con una quantità fissa di prodotti naturali, e quello di rendere il terreno migliore. 

Cosa si intende per miglioramento del fondo

Mentre l’enfiteuta può rifiutarsi di pagare il canone nel caso in cui il terreno diventi sterile, il suo miglioramento rappresenta proprio la stessa essenza dell’enfiteusi ed è il motivo principale che differenzia l’enfiteusi dalla locazione. 

Quali sono le attività che possono contribuire a realizzare questo obiettivo? Come si migliora un terreno? Nella pratica con ogni tipologia di intervento che possa:

• aumentarne il valore;
• incrementarne la produttività. 

Durata e nascita

L’enfiteusi può essere:

• perpetua, quindi a tempo indeterminato;
• a tempo determinato: in questo caso ha una durata minima di 20 anni. La subenfiteusi è vietata.

L’enfiteusi può nascere per contratto, per testamento o per usucapione: in questo caso, il terreno dovrà essere utilizzato in modo continuativo e ininterrotto per un periodo di 20 anni.

Estinzione

L’enfiteusi può estinguersi di diversi modi, come per esempio per il decorso del tempo previsto da contratto oppure per prescrizione: si ricorda che la sua durata minima è pari a 20 anni. 

Tra le cause di estinzione ci sono anche:

• la rinuncia del titolare;
• la confusione, ovvero quando il proprietario ne diventa proprietario;
• il perimento del fondo;
• l’affrancazione o la devoluzione. 

Nel caso in cui il perimento del fondo fosse parziale, l’enfiteuta potrà rinunciare al suo diritto, chiedendo anche dei rimborsi per i miglioramenti apportati al terreno, oppure richiedere una riduzione del canone. Il diritto di rimborso potrà essere richiesto in tutti i casi di estinzione dell’enfiteusi, a prescindere dalla motivazione. 

Affrancazione

L’affrancazione rappresenta la situazione nella quale l’enfiteusi viene cancellata in quanto l’enfiteuta diventa il proprietario del terreno. Per farlo quest’ultimo dovrà sostenere una cifra pari a 15 volte il canone annuo. Nel caso in cui l’enfiteuta voglia esercitare il suo potere di affrancazione, il proprietario del terreno non avrà modo di opporsi. 

Devoluzione

L’affrancazione è un diritto potestativo a favore dell’enfiteuta, mentre la devoluzione è un diritto potestativo a favore del proprietario del terreno: costui potrà richiedere al giudice che il fondo venga liberato dall’enfiteusi. 

In questo modo potrà di nuovo godere interamente del suo diritto di proprietà sul terreno. La richiesta potrà essere inviata:

1. se l’enfiteuta non rispetta il suo dovere di migliorare il terreno o lo deteriora;
2. se l’enfiteuta non ha pagato il canone per due anni consecutivi. 

In questa seconda ipotesi, se dovesse pagare i canoni arretrati prima della sentenza definitiva, allora il proprietario non avrà modo di poter esercitare il suo diritto di devoluzione. 

Enfiteusi – Domande frequenti