Vendita immobile gravato da ipoteca giudiziale: come funziona

Si può vendere casa con ipoteca?

In un articolo precedente era stato trattata l’ipotesi dell’acquisto di una casa con usufrutto: in questa guida tratteremo invece il tema della vendita di una casa con ipoteca: è possibile farlo? La risposta è affermativa, ma a patto che vengano rispettate alcune condizioni

Nel caso in cui si volesse vendere un immobile con ipoteca la prima difficoltà sarebbe rappresentata da eventuali ritrosie da parte dell’acquirente, il quale potrebbe essere impaurito dalla presenza dei creditori. 

Vediamo di seguito quali sono i casi nei quali la vendita di un immobile con ipoteca si può fare, come funziona il rogito e in che modo la presenza dei creditori potrebbe essere una possibile limitazione. 

A chi appartiene una casa ipoteca?

Per affrontare al meglio l’argomento della vendita di una casa con ipoteca partiamo con ordine, ovvero dall’analisi di quelli che sono gli attori coinvolti. Nel momento in cui un immobile viene ipotecato, non diventa in automatico un bene di proprietà dei creditori. Il titolare della casa resta infatti il soggetto deditore.

Supponiamo che ci si rivolga a una banca per l’apertura di un mutuo necessario all’acquisto di una casa: la banca concede il prestito, ma solo con ipoteca. L’acquirente potrà quindi acquistare casa, ma dovrà sostenerne l’ipoteca.

Cosa comporta la concessione di un mutuo con ipoteca? Che nel caso in cui il debitore non dovesse restituire alla banca i soldi ricevuti in prestito, la banda procederebbe con il pignoramente dell’immobile: quest’ultimo sarebbe così venduto all’asta e il suo ricavato andrebbe prima di tutto a coprire il debito con la banca, e poi quello con eventuali altri creditori. 

Come funziona la vendita con ipoteca

La legge prevede la possibilità di vendere una casa con ipoteca a condizione che il compratore sia stato messo al corrente della presenza della suddetta ipoteca: in caso contrario, avrebbe il diritto di richiedere la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare. 

Chi compra una casa ipotecata, riceverà quindi il bene comprensivo della sua ipoteca. Il venditore, ovvero il soggetto con debito che ha trasferito l’immobile con ipoteca all’acquirente, è tenuto a pagare i suoi debiti. 

Nel caso in cui non lo dovesse fare, la banca avrebbe il diritto di pignorare l’immobile oggetto dell’ipoteca anche se la sua proprietà è passata a un’altra persona.

Il soggetto che ha comprato la casa con ipoteca potrà a sua volta rivenderla a un terzo: anche in questa ipotesi, il nuovo acquirente erediterà sia l’immobile sia l’ipoteca che grava su di esso. 

La soluzione al problema del pignoramento

Da ciò si evince che le difficoltà di trovare una persona interessata all’acquisto di un immobile con ipoteca sono molto elevate e non si ridurrebbero di molto neanche con un netto abbassamento del prezzo di vendita. 

Per superare l’ostacolo rappresentato dalla presenza dei creditori e di un possibile pignoramento dell’immobile da vendere, viene stabilito che:

• il venditore utilizzi una parte dei soldi ottenuti con la vendita per saldare il proprio debito.;
• a sua volta, il creditore si impegna a liberare l’immobile dall’ipoteca in modo tale che il nuovo acquirente, il quale deve essere informato sui passaggi appena descritti, non possa in alcun modo rischiare di essere sfrattato dall’abitazione che ha appena comprato;
• tali operazioni vengono svolte alla presenza di un notaio e dei tre soggetti direttamente coinvolti: il venditore, il creditore e l’acquirente. 

Quando la vendita è valida

Come anticipato nelle righe precedenti, la vendita di una casa con ipoteca è valida soltanto se l’acquirente viene messo a conoscenza della presenza di un’ipoteca: questa comunicazione avviene  in genere nel momento in cui viene firmato il compromesso immobiliare. 

L’accordo tra venditore e acquirente può prevedere anche, per esempio, il fatto che l’immobile dovrà essere liberato dall’ipoteca entro un certo periodo di tempo. 

Qualora il compratore non fosse messo al corrente dell’esistenza dell’ipoteca, avrà il diritto di:

• chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione di quanto eventualmente pagato e il risarcimento del danno subito;
• richiedere la restituzione di parte o dell’intero importo pagato, pur rimanendo il proprietario del bene;
• sospendere il pagamento di quanto ancora dovuto.

Cosa succede in caso di pignoramento

Nella malaugurata ipotesi in cui il nuovo acquirente dovesse subire il pignoramento dell’immobile a causa dei debiti non pagati dal debitore, potrà:

• chiedere il risarcimento danni nel caso in cui non fosse a conoscenza della presenza di un’ipoteca sull’immobile;
• liberare l’immobile, subendo l’esecuzione forzata;
• pagare i creditori.

Prima di comprare casa, è possibile richiedere una visura ipocatastale all’Agenzia delle Entrate in modo tale da verificare la presenza di ipoteche e l’onestà da parte del soggetto venditore: tuttavia, è bene sapere che questo compito spetta per legge al notaio. 

Cosa succede se il notaio non effettua tale verifica prima del preliminare di compravendita e del rogito? Trattandosi di una sua responsabilità, sarà tenuto a risarcire il danno provocato all’acquirente. 

Donazione casa ipotecata

Per approfondire ancor di più l’argomento, ci si potrebbe chiedere se sia possibile donare una casa ipotecata. Anche in questa evenienza, non ci sono vincoli imposti dalla legge, sebbene il donatario non riceverà unicamente il bene ma anche l’ipoteca. 

La persona che riceve in dono un immobile con ipoteca dovrà sapere in anticipo dell’esistenza dell’ipoteca: in caso contrario, avrà la possibilità di richiedere il risarcimento del danno subito anche se non ha pagato il bene, ma lo ha ricevuto in dono. 

Vendita di una casa con ipoteca – Domande frequenti