Usucapione sui beni ereditari: cos’è e come funziona

L’usucapione indica il modo in cui è possibile acquistare la proprietà o il diritto reale di un bene mobile o immobile, derivante dal suo utilizzo continuo e legale.

L’usucapione dell’erede è disciplinata in Italia dall’articolo 714 del Codice Civile, nel quale si legge che è possibile richiedere la divisione di un’eredità anche nell’ipotesi in cui uno o più eredi abbia utilizzato i beni ereditati in via esclusiva, a meno che non si sia verificata l’usucapione.

Una parte della Giurisprudenza considera l’articolo 714 C.C. una norma inutile nella misura in cui se non si compiono gli atti necessari per dimostrare di avere il possesso esclusivo, la successione blocca l’usucapione e il possesso del bene viene esteso a tutti gli eredi.  

Nel corso del tempo ci sono state diverse sentenze da parte della Cassazione che si sono occupate del tema dell’usucapione di beni ereditari indivisi o del diritto di usucapione tra fratelli: vediamo quali sono stati gli sviluppi più significativi in merito, in particolar modo quelli relativi alla sentenza sull’usucapione 2019.

Usucapione: cos’è

L’usucapione avviene quando una persona utilizza il bene che appartiene anche a un’altra o a più persone, comportandosi come se ne fosse il proprietario effettivo: trascorso un periodo di tempo di 20 anni, se il possesso è avvenuto in modo non violento e manifesto, allora il soggetto diventa proprietario del bene.

Il titolare deve essere a conoscenza della situazione di utilizzo del suo bene e non deve mai averne rivendicato il possesso. L’usucapione viene confermata da una sentenza del Tribunale.

L’usucapione di un’eredità indivisa fra più eredi è possibile nel caso in cui uno degli eredi abbia compiuto, per 20 anni, atti che solo il proprietario potrebbe compiere, tra i quali non rientrano il pagamento di imposte o di spese di manutenzione legate al bene. Come regola generale vale il principio che è possibile usucapire un’eredità condivisa se gli altri coeredi sono stati esclusi dal godimento del bene.

Ho diritto all’usucapione se ho vissuto nella casa dei miei genitori per più di 20 anni, accudendoli fino alla morte? L’usucapione di un bene ereditario è possibile quando ci si comporta come proprietari effettivi del bene: azioni quali il pagamento di spese di gestione del bene o prendersi cura dei genitori non rientrano negli atti che permettono di dimostrare di aver agito come proprietari esclusivi di un bene. In questo caso il bene ereditario sarà pertanto spartito tra tutti gli eredi, in base alle norme che regolano la successione.

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Quanti tipi di usucapione ci sono?

L’usucapione di tipo ordinario avviene:

• in un arco di tempo pari a 20 anni, per i diritti reali sui beni immobili;
• in modo abbreviato, ovvero in 10 anni, in relazione ai beni mobili.

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Usucapione sui beni ereditari: le sentenze del 2005

La sentenza della Cassazione n. 27287/2005 ha stabilito che dopo la morte del de cuius chi è in possesso dell’eredità può, prima che avvenga la divisione, usucapire la quota degli altri coeredi. Prima di procedere con la vendita da parte degli altri coeredi dei rispettivi diritti spettanti sul bene ereditato, è dunque necessario aver prima maturato l’usucapione.

La sentenza n. 16841/2005 ha affermato che il coerede ha il diritto di usucapire la quota indivisa di un’eredità comune, dimostrando di l’intenzione di possedere l’eredità a titolo di possesso esclusivo, nel rispetto dei tempi e degli atti che sono previsti della Legge.

L’usucapione, quindi l’estensione del possesso di un singolo su un bene che ha anche altri possessori, non si verifica nei casi in cui:

• sono stati compiuti soltanto atti di gestione del bene, consentiti al singolo o tollerati dagli altri coeredi;
• sono stati compiuti unicamente atti che comportano il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il godimento della cosa comune.

Usucapione sui beni ereditari: la sentenza n. 7221/2009

Nel momento in cui si verifica la morte del de cuius, in assenza di testamento, i principi della successione legittima fanno sì che a ogni erede debba spettare una quota, che avrà un’entità variabile in relazione al legame esistente con il defunto. 

Il coerede che esercita il possesso dei beni può, dopo la morte del de cuius ma prima della divisione ereditaria, usucapire la quota degli altri eredi, a condizione che ci siano i seguenti presupposti:

1. deve avere esercitato il possesso in via esclusiva;
2. deve essere trascorso il tempo previsto dalla legge per esercitare l’usucapione, che nel caso dei diritti reali sui beni immobili è pari a 20 anni: il possesso deve inoltre essersi svolto con continuità e in modo non clandestino;
3. il coerede deve aver agito come effettivo proprietario del bene ereditato, e non come mero detentore o possessore;
4. tale possesso dovrà essere stato riconosciuto, senza obiezioni, da tutti gli altri coeredi.

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Quando non si può fare usucapione

Un esempio pratico aiuterà a comprendere meglio il tema dell’usucapione sui beni ereditari e i casi nei quali non è possibile applicarla. Partiamo da un interrogativo legato a una situazione che si verifica abbastanza spesso nei casi di questioni ereditarie: è possibile esercitare l’usucapione su beni e immobili di un famigliare scomparso finora accudito o vanno per forza divisi tra tutti gli eredi?

Una persona abita in una casa da più di 40 anni con i propri genitori, che ne sono proprietari. Alla morte dei genitori, si fanno fuori gli altri eredi, che non si sono fatti vedere più di tanto negli anni precedenti. Gli eredi sono in totale 4:

• il primo è la persona che ha sempre vissuto nell’immobile ereditato;
• il secondo vive in Canada;
• il terzo aveva buoni rapporti con i genitori;
• il quarto è morto, ma i suoi figli chiedono la loro parte.

Il primo erede non ha altre case e ha accudito fino alla morte i propri genitori stando e vivendo sempre con loro, ha contribuito economicamente al mantenimento dell’abitazione, ha fatto una vita pieni di sacrifici e soprattutto non ha mai abbandonato la casa e ha la residenza li: è possibile che ora debba dividere in parti uguali con altre persone che prima della morte dei genitori non si sono mai viste?

Può un giudice decidere su tale caso? Oppure l’erede può appellarsi all’usucapione? È possibile che il primo erede, dopo una vita passata in quella casa ad accudire i genitori, venga anche cacciato dagli altri eredi? O c’è una legge che garantisce a chi ha accudito i genitori di avere di più come eredità?

Purtroppo, non vi è una legge che tutela l’erede che in vita ha accudito il de cuius garantendogli una maggiore quota di eredità rispetto agli altri: solo il de cuius avrebbe potuto decidere di dividere in parti diverse il suo patrimonio mediante la redazione di un testamento, pur non intaccando la quota di legittima spettante ai coeredi.

In assenza di testamento, la ripartizione dell’eredità viene fatta in applicazione delle norme di legge che prevedono che l’eredità venga divisa, in assenza di coniuge, in parti uguali tra i discendenti legittimi, ovvero i figli.

Nemmeno può dirsi avvenuto un acquisto della proprietà dell’immobile in questione per usucapione da parte dell’erede, in quanto non ve ne sono i presupposti, essendo necessario, per il verificarsi dell’usucapione, un possesso ininterrotto prolungato nel tempo (20 anni per i beni immobili) da parte di una persona che si comporti come se fosse il proprietario; al contempo è necessario che il vero proprietario non abbia il possesso del bene.

Nel caso in esame, l’erede ha abitato nella casa dei genitori insieme ai genitori stessi, riconoscendo, dunque, che l’immobile era di loro proprietà. Quindi il reale proprietario ha esercitato nel contempo i suoi diritti di proprietario sul suo bene e ne ha sempre avuto il possesso.

Usucapione sui beni ereditari: la sentenza n. 22444/2019

Nel caso in cui ci sia un’eredità condivisa, i coeredi non sono semplici detentori del bene ereditato, ma compossessori. Una delle sentenze più recenti a proposito dell’usucapione dell’eredità, ha affermato che per poter usucapire una coeredità non è necessario un atto di interversione del possesso.

È, al contrario, indispensabile dimostrare un possesso ad excludendum, ovvero di tipo esclusivo sul bene, che ha precluso a tutti gli altri coeredi la possibilità di utilizzarlo. Quanto emerso della sentenza del 2019 della Cassazione è perfettamente in linea con la sentenza n. 24214 del 2014, nella quale era già stato affermato che il coerede rimasto in possesso del bene ereditario può usucapire la quota degli altri eredi senza la necessità di interversione del titolo del possesso.

Il godimento del bene da parte del coerede deve essere:

• tale da non poter essere compatibile con il godimento da parte degli altri eredi;
• tale da evidenziare la volontà di possedere il bene uti dominus e non uti condominus, ovvero come se ne fosse l’effettivo proprietario.

Usucapione dell’eredità – Domande frequenti