Sfratto per morosità: cos’è e come funziona

Lo sfratto per morosità è il procedimento formale attraverso il quale un locatore (il proprietario di casa) può ottenere il rilascio e la riconsegna del suo immobile da parte del conduttore (ovvero l’inquilino o l’affittuario), a causa di una morosità del pagamento del canone di affitto, in tempi più brevi rispetto a un rito ordinario.

Lo sfratto per morosità è disciplinato dall’articolo 658, comma 1 del Codice di procedura civile, nel quale si legge che “il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Lo sfratto per morosità può avvenire anche nel caso di mancato pagamento delle spese condominiale che spettano al conduttore, dell’imposta di registro e di eventuali spese anticipate dal locatore.

Quali sono, nello specifico, i presupposti per procedere con lo sfratto di un inquilino dal proprio appartamento? Quali i documenti richiesti per attivare la procedura? Quali i tempi e i costi previsti? Ecco cosa dice la Legge a proposito dello sfratto con morosità.

Sfratto per morosità: cos’è e intimazione di convalida

Lo sfratto per morosità rappresenta la procedura formale con la quale il locatore, rappresentato da un legale, chiede al Giudice di un Tribunale Ordinario Civile l’emissione di un’intimazione di convalida di sfratto per morosità, allo scopo di ottenere la risoluzione del contratto di locazione.  

Il Giudice dichiara, con l’intimazione di convalida, la risoluzione del contratto di affitto, ordinando all’affittuario di liberare l’appartamento affittato e occupato entro una data specifica che viene indicata nel provvedimento.

Presupposti

I presupposti per procedere con lo sfratto per morosità sono fondamentalmente due:

• l’esistenza di un regolare contratto di locazione immobiliare, ad uso abitativo o commerciale, che deve essere redatto in forma scritta e registrato presso l’Agenzia delle Entrate, in quanto lo sfratto non può avvenire se l’accordo fra proprietario e conduttore è stato solo di tipo verbale;
• il mancato o ritardato pagamento del canone di locazione, anche di una sola mensilità, trascorsi 20 giorni dalla scadenza concordata, o nel mancato pagamento degli oneri accessori nel caso in cui l’importo non pagato superi le due mensilità del canone, in base a quanto stabilito dalla Legge sull’equo canone n. 392/1978.

Questo criterio trova però applicazione soltanto per i contratti di locazione a uso abitativo: per quanto riguarda altri contratti, come quello di locazione commerciale, deve essere il Giudice a valutare di volta in volta la rilevanza dell’inadempimento da parte del conduttore, ai sensi dell’articolo 1455 del Codice civile, nel quale si legge che “Il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

Il locatore ha comunque il diritto di richiedere l’intimazione dello sfratto per morosità al Giudice nel caso in cui il conduttore paghi anche solo un importo minore (ovvero due terzi) rispetto alla somma concordata.

Documenti necessari

Il locatore che fa richiesta al Giudice di intimazione di convalida di sfratto per morosità, è tenuto a presentare i seguenti documenti:

1. la copia del contratto di locazione, registrato presso l’Agenzia delle Entrate nei termini previsti dalla Legge;
2. la copia delle ricevute di pagamento degli affitti precedenti;
3. la copia di eventuali solleciti di pagamento inviati all’inquilino moroso.

Tempi

Lo sfratto per morosità è una procedura che si caratterizza per la velocità con la quale il locatore può rivolgersi al Giudice. I tempi richiesti per procedere con uno sfratto per morosità sono di circa 3 mesi:

• un mese è necessario a richiedere la prima udienza al Giudice, che emetterà l’intimazione di convalida dello sfratto per morosità;
• ci vogliono poi tra i due e i tre mesi per procedere concretamente con lo sfratto dell’inquilino che non ha pagato il canone d’affitto, con l’esecuzione materiale della fase di sloggio dall’immobile.

Come funziona

Il locatore è il soggetto al quale spetta legittimamente la possibilità di richiedere lo sfratto per morosità, ma sono legittimati ad agire in modo attivo anche l’erede, il legatario o, in alternativa, il comproprietario del bene. Al conduttore spetterà, invece, la legittimazione passiva.

Il procedimento di sfratto per morosità inizia, in genere, con l’invio di una lettera di diffida, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (o in alternativa tramite PEC), da parte del locatore, con la quale si sollecita il conduttore a pagare i canoni arretrati: viene inserito un termine che, se non rispettato, porterà il conduttore a dover lasciare l’immobile, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Nel caso in cui la lettera di diffida non dovesse sortire alcun effetto:

• l’avvocato del locatore procede con la redazione dell’atto di citazione contenente l’intimidazione di sfratto per morosità e l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti, ai sensi dell’articolo 658 del Codice di procedura civile;
• in seguito alla notifica dell’atto di citazione tramite raccomandata, locatore e conduttore vengono chiamati in udienza;
• tra la notifica dell’atto e l’udienza vera e propria devono trascorrere almeno 20 giorni;
• trascorsi i 20 giorni, l’atto di citazione notificato viene depositato presso la Cancelleria del Tribunale dove si svolgerà l’udienza;
• sarà a questo punto il Giudice a procedere con la convalida dell’intimazione di sfratto per morosità.

A questo punto si possono verificare le ipotesi seguenti.

Il conduttore si presenta all’udienza e si oppone alla convalida

In questo caso, il Giudice potrà rinviare al giudizio ordinario i motivi per i quali il conduttore fa opposizione e valutare se concedere al proprietario dell’immobile un’ordinanza di rilascio, oppure no.

Il conduttore si presenta all’udienza e chiede al Giudice il “termine di grazia”

Con l’espressione “termine di grazia” si intende un periodo di tempo entro il quale il conduttore potrà saldare il proprio debito con il locatore. Il termine massimo che può essere concesso dal Giudice è quello di 90 giorni (valido solo per le locazioni ad uso abitativo), che possono diventare anche 120 nel caso in cui le condizioni economiche del conduttore siano precarie. L’udienza, invece, potrà essere rinviata non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine.

Il conduttore non si presenta

In questo caso, considerato che la morosità continua a persistere, il Giudice potrà emettere ordinanza di convalida di sfratto e fissare una data entro la quale deve essere ottenuto il rilascio forzato dell’immobile.

Nel caso in cui, il conduttore moroso non sgomberi l’immobile, dopo aver notificato l’atto di precetto e decorso un periodo di almeno 10 giorni, il locatore potrà procedere con la “monitoria di sgombero”, ovvero con l’esecuzione forzata dello sfratto che potrà avvenire, ove necessario, con l’assistenza della forza pubblica.

Altri scenari

Altre due ipotesi che si possono verificare in fase di udienza sono le seguenti:

• il locatore non si presenta: di conseguenza il Giudice dichiara nullo l’atto di citazione poiché deve essere il locatore a confermare in fase di udienza il mancato o ritardato pagamento del canone di locazione;
• il conduttore evita lo sfratto per morosità incolpevole, che rappresenta uno dei modi per difendersi in caso di inadempienza verso il pagamento di un affitto.

Come difendersi

Oltre alla richiesta del termine di grazia, il conduttore può difendersi in udienza facendo opposizione al decreto ingiuntivo di sfratto per morosità: per farlo, ha diritto a presentare prova scritta delle cause che lo hanno condotto a non pagare i canoni di locazione.

Ai sensi dell’articolo 667 del Codice di procedura penale, il Giudice non emette il rilascio di convalida e converte il rito speciale in uno ordinario. Vengono a questo punto analizzate le prove presentate dal conduttore in sua difesa.

Costi

Il locatore che fa richiesta al Giudice dell’intimazione di convalida per sfratto di morosità è tenuto al versamento del contributo unificato. L’importo di tale contributo viene calcolato sulla base dei valori della lite, ovvero dell’importo totale dei canoni di affitto che non sono stati pagati.

Ecco le cifre alle quali fare riferimento per il calcolo del contributo unico relativo allo sfratto per morosità.

Per quanto riguarda, invece, le spese legali da dover sostenere in caso di sfratto per morosità, sono variabili, ma si aggirano di solito intorno ai 600-700 euro. Il locatore può comunque, in seguito alla convalida di intimazione di sfratto per morosità, chiedere all’inquilino il pagamento delle spese legali che ha dovuto sostenere.

Sfratto per morosità – Domande frequenti