Atto di pignoramento immobiliare: iscrizione a ruolo e istanza di vendita

Cos’è il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è un atto di esecuzione forzata attraverso il quale si sottraggono, in modo coattivo, i beni che fanno parte del patrimonio di un soggetto debitore, trasformandoli in denaro da inviare ai creditori. L’esecuzione forzata si verifica quando vengono a mancare le condizioni di adempimento spontaneo a un obbligo esistente.

Costituiscono l’oggetto del pignoramento immobiliare il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento su beni immobili del soggetto debitore, comprese le loro pertinenze: oltre alla casa in sé, possono essere pignorati anche i mobili che si trovano al suo interno.

Il pignoramento immobiliare è stato oggetto di alcune importanti modifiche nell’anno 2019: di seguito analizzeremo cosa è cambiato a livello normativo e quali sono le caratteristiche del pignoramento immobiliare in termini di trascrizione, durata e costi.

Come funziona il pignoramento immobiliare

Il pignoramento immobiliare è disciplinato dagli articoli del Codice di procedura civile che vanno dal 555 al 598. Negli articoli compresi fra il 474 e il 512 vengono trattati, invece, i principi generali in materia di esecuzione forzata.

Il pignoramento immobiliare può verificarsi unicamente in seguito all’emanazione di un titolo esecutivo, che può essere una sentenza, un decreto ingiuntivo, una cambiale, nel quale si attesti l’esistenza di un diritto da parte del creditore, che deve essere certo, liquido ed esigibile.

La procedura può essere avviata a partire dal 10 giorno successivo a quello in cui il titolo esecutivo e il suo atto di precetto, ovvero un documento con il quale si intima il debitore ad adempiere al suo obbligo, siano stati notificati al soggetto debitore.

Il pignoramento viene eseguito tramite una notifica al debitore, alla quale seguirà la trascrizione di un atto, nel quale dovranno essere contenuti:

1. i tradizionali requisiti di un atto di parte, ai sensi dell’articolo 125 del Codice di procedura civile;
2. gli estremi richiesti dal codice civile per individuare l’immobile oggetto del pignoramento, come per esempio il numero di partita catastale;
3. l’ingiunzione al debitore, il quale non potrà compiere atti miranti a sottrarre la garanzia del credito indicato nei beni che dovranno essere espropriati.

La trascrizione dell’atto di pignoramento immobiliare

L’atto di pignoramento immobiliare viene consegnato all’ufficiale giudiziario assieme alla copia uso trascrizione. Quest’ultimo provvederà:

• a inviare la notifica al debitore;
• alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Anche la nota di trascrizione sarà consegnata al debitore dopo essere stata restituita dal Conservatore dei Registri Immobiliari.

Ai sensi dell’articolo 559 del Codice di procedura civile, con il pignoramento il debitore diventa custode dei beni pignorati e di quelli accessori, ma perde l’eventuale diritto di percepirne i compensi.

Nei casi in cui l’immobile non sia abitato dal debitore, il giudice ha facoltà di nominare come custode una persona diversa: lo stesso può accadere su istanza del creditore o qualora il debitore fosse inadempiente rispetto ai suoi obblighi di custode.

Le modifiche all’articolo 560 c.p.c.

La legge n. 12/2019 ha apportato alcune modifiche all’articolo 560 c.p.c. che si occupa delle modalità di custodia dei beni pignorati: la legge di conversione è stata applicata a partire dal 13 febbraio 2019.

L’articolo 560 c.p.c. aveva già subito delle modifiche nel 2016: la prima riforma mirava a consentire la liberazione dell’immobile pignorato tramite l’intervento del custode, sotto le direttive del giudice dell’esecuzione e procedendo con l’osservazione delle formalità previste dalla legge.

L’ordine di liberazione dell’immobile prevede che il giudice decida anche quali siano le modalità con le quali il custode dovrà acconsentire all’esame dei beni pignorati in vendita ai soggetti che vorrebbero fare un’offerta d’acquisto.

La riforma del 2019 ha apportato modifiche differenti e ha stabilito che il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile e delle sue pertinenze fino al decreto di trasferimento. Sono però previsti alcuni casi nei quali il giudice può ordinare la liberazione dell’immobile, ovvero:

• quando viene ostacolato il diritto di visita dei potenziali acquirenti;
• quando l’immobile non viene tutelato e mantenuto in modo adeguato come forma di vendetta da parte del debitore e della sua famiglia;
• il debitore non rispetti gli obblighi a suo carico;
• qualora l’immobile non sia abitato dal debitore e dalla sua famiglia.

L’iscrizione a ruolo

Tornando all’iter che caratterizza la procedura del pignoramento immobiliare, dopo che l’ufficiale giudiziario avrà consegnato al creditore, o al suo avvocato, le copie dell’atto notificato e la sua nota di trascrizione, si avranno a disposizione 15 giorni di tempo per iscrivere a ruolo il pignoramento, che in caso di mancato rispetto delle tempistiche sarà inefficace.

L’iscrizione a ruolo consiste nel:

1. depositare presso la cancelleria del tribunale la nota di iscrizione a ruolo;
2. depositare le copie del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento notificato, oltre che la nota di trascrizione;
3. attendere la verifica da parte del cancelliere.

Se tutti i documenti ricevuti sono in regola, quest’ultimo formerà il fascicolo d’ufficio dell’esecuzione. A questo punto, il creditore pignorante che vuole procedere con la vendita dovrà inviare un avviso contenente le informazioni sul credito, il titolo e i beni pignorati ai creditori che sono titolari di un diritto di prelazione sul bene in questione.

L’istanza di vendita di un bene pignorato

La vendita del bene pignorato può essere richiesta con istanza da parte:

• del creditore pignorante;
• di qualsiasi creditore in possesso di titolo esecutivo.

L’istanza può essere presentata 10 giorni dopo la notifica dell’atto di pignoramento e non oltre 45 giorni dopo il pignoramento stesso. Entro 60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita, il creditore intenzionato ad acquistare il bene dovrà depositare la documentazione ipocatastale, relativa agli estratti del catasto, ai certificati delle iscrizioni e delle trascrizioni effettuate nei 20 anni precedenti il pignoramento.

Tale termine di 60 giorni potrà essere prorogato una sola volta per ulteriori 60 giorni su istanza dei creditori e per giusti motivi.

I costi del pignoramento immobiliare

La procedura di espropriazione immobiliare prevede costi molto elevati, che ricadono sul creditore procedente. Nella tabella in basso è stato riportato un riepilogo dei costi principali da sostenere.

Pignoramento immobiliare prima casa

Se il pignoramento di un immobile ha come oggetto la prima casa potrebbero esserci dei casi in cui il bene non potrà essere pignorato, soprattutto qualora l’agente di riscossione fosse soltanto l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Il decreto di legge 69/2013 ha introdotto l’impignorabilità da parte del solo agente della riscossione dell’unico immobile di proprietà del debitore, fatta eccezione per le abitazioni di lusso o per gli immobili che appartengono alle categoria catastali A/8 e A/9). L’impignorabilità non è invece valida nel caso di creditori privati.

Cancellazione del pignoramento immobiliare

Ci sono alcuni casi, come quello in cui si verifica la mancata iscrizione a ruolo o non ci sia un accordo con i creditori, nei quali la procedura esecutiva termini senza che il debitore perda la disponibilità del proprio bene. Per poterla riacquistare del tutto occorre che il pignoramento venga cancellato.

La cancellazione del pignoramento spetta al creditore: ciò si può verificare, per esempio, qualora il debitore riesca a estinguere il proprio debito e si giunga a un accordo transattivo tra le parti. Ci sono casi nei quali i costi di cancellazione del pignoramento vengono addebitati al debitore, ovviamente con l’assenso di entrambe le parti.

Nell’ipotesi in cui, invece, la cancellazione fosse disposta dal giudice, allora l’adempimento delle formalità da mettere in atto sarebbe a carico del Conservatore dei Registri Immobiliari.

Pignoramento immobiliare – Domande frequenti