Diritto di superficie: cos’è, costituzione, quanto dura la proprietà superficiaria

Il diritto di superficie è disciplinato dall’articolo 952 del codice civile, dal quale si evince una distinzione fondamentale tra la superficie e due figure giuridiche differenti. 

Si tratta del:

1. diritto di costruire e mantenere la proprietà;
2. diritto di proprietà di una costruzione già esistente che è stato acquistato in modo disgiunto rispetto alla proprietà del suolo. 

La prima figura giuridica consiste nel diritto di superficie vero e proprio, in quanto il diritto di costruire consiste nella concessione di un suolo a favore di un terzo sul quale poter realizzare una proprietà e mantenerla. Dalla seconda consegue invece il diritto di proprietà qualora venga alienata a un soggetto terzo una costruzione già esistente. 

Cosa significa avere il diritto di superficie?

L’articolo 952 del codice civile, titolato Costituzione del diritto di superficie, recita che: 

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo.

Il diritto di superficie può essere costituito dal proprietario del suolo. Se invece il suolo è di proprietà di diversi soggetti, dovranno essere applicate le norme della comunione. Ai sensi di quanto previsto dall’1108 c.c., in questo caso, per costituire il diritto di superficie è necessario il consenso di tutti i comproprietari. 

Il diritto di superficie può inoltre essere costituito da:

• il superficiario che è titolare della proprietà;
• l’usufruttuario;
• l’enfiteuta. 

Il diritto di superficie resta indipendente rispetto ad altri diritti reali su un dato bene. Può poi essere costituito anche nei confronti di chi sia titolare di un diritto reale minore sul suolo e ne sia comproprietario. 

Che differenza c’è tra proprietà piena e proprietà superficiaria?

Il diritto di proprietà viene acquisito a titolo originario in base al principio dello jus aedificandi nel primo caso citato, nel quale non andrà incontro alla prescrizione ventennale prevista. Non sarà neanche soggetto a estinzione, quindi, qualora l’edificio dovesse crollare, il titolare del diritto di superficie potrebbe ricostruirlo. Si parla allora di proprietà piena.

Di contro, nella proprietà superficiaria, il diritto di proprietà è acquisito tramite un contratto di trasferimento di proprietà di una costruzione che esiste già. Tale contratto potrà avere la forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata e dovrà essere trascritto. 

Il diritto di proprietà acquistato a titolo derivativo, che si può acquisire anche tramite disposizione mortis causa, si prescrive dopo 20 anni e va incontro a estinzione nell’ipotesi di perimento della costruzione. 

Cessione diritto di superficie

Se il diritto di superficie (proprietà superficiaria) viene ceduto a un terzo (superficiario), quest’ultimo acquisisce il diritto di costruire e di utilizzare un immobile sul suolo oggetto della cessione. 

Diritto di superficie: oggetto

L’oggetto del diritto di superficie può essere il suolo nudo, oppure il suolo e la costruzione che è stata edificata sopra di esso (ovvero una sopraelevazione). 

Tale costruzione dovrà rispettare alcuni requisiti, cioè:

1. essere stata costruita dall’uomo;
2. rientrare nella categoria dei beni immobili in base a quanto contenuto all’articolo 812 c.c.;
3. poter essere oggetto di accessione

L’accessione non è altro che un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, con cui chi è proprietario di un bene principale acquista anche la proprietà delle cose che si uniscono e si incorporano al bene.

Non possono invece diventare oggetto del diritto di superficie le parti sospese degli edifici (come i balconi) né i beni citati al secondo comma dell’articolo 812 c.c.

LEGGI ANCHE Come vendere un terreno con enfiteusi?

Art. 812 codice civile

Sono beni immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al suolo.

Sono reputati immobili i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o all’alveo e sono destinati ad esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.

Sono mobili tutti gli altri beni.

LEGGI ANCHE Servitù prediale: cos’è

Durata diritto di superficie

Quando finisce il diritto di superficie? Nella pratica, si può distinguere tra diritto a tempo indeterminato e diritto a tempo determinato. 

Quest’ultimo è regolato dall’articolo 953 c.c., nel quale si legge che

Se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione.

Diritti e doveri proprietario e superficiario

Diritto di superficie e sottosuolo

Il diritto di superficie si estende anche al sottosuolo, ovvero al mantenimento del suolo che si trova sotto la proprietà da costruire o alla costruzione nel sottosuolo. 

L’articolo 840 c.c. prevede infatti che:

La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino.

All’articolo 955 c.c. si legge invece che:

Le disposizioni precedenti si applicano anche nel caso in cui è concesso il diritto di fare e mantenere costruzioni al disotto del suolo altrui.

LEGGI anche Usucapione terreno agricolo: come funziona

Estinzione diritto di superficie

L’estinzione del diritto di superficie è regolata dall’articolo 954 c.c., nel quale si legge che:

L’estinzione del diritto di superficie per scadenza del termine importa l’estinzione dei diritti reali imposti dal superficiario. I diritti gravanti sul suolo si estendono alla costruzione, salvo, per le ipoteche, il disposto del primo comma dell’articolo 2816.

I contratti di locazione, che hanno per oggetto la costruzione, non durano, se non per l’anno in corso alla scadenza del termine.

Il perimento della costruzione non importa, salvo patto contrario, l’estinzione del diritto di superficie.

Il diritto di fare la costruzione sul suolo altrui si estingue per prescrizione per effetto del non uso protratto per venti anni.

L’estinzione può avvenire dunque per:

• scadenza del termine ex articolo 953 c.c.;
• estinzione dei diritti reali, prescrizione dovuta a non uso per più di 20 anni;
• espressa rinuncia del diritto di costruire;
• consolidazione, ovvero di trasformazione in diritto di proprietà. 

Diritto di superficie – Domande frequenti