Configurabilità del “diritto reale di uso esclusivo” in ambito condominiale

In dottrina è stata dibattuta la configurabilità di un “diritto reale di uso esclusivo” in ambito condominiale con riferimento all’accordo interno fra i comunisti che, in deroga all’articolo 1102 cc, assegni l’uso esclusivo, in tutto o in parte, di un bene comune solo ad uno o più comunisti.

È stato affermato, in particolare, che un riconoscimento legislativo degli usi esclusivi, tali da determinare una modificazione del diritto di comproprietà, suscettibile quindi di trascrizione, potrebbe rinvenirsi nell’articolo 6, secondo comma, lettera b), del decreto legislativo 20 maggio 2005, n. 122, che impone al costruttore di indicare nel contratto relativo ad una futura costruzione le parti condominiali e le “pertinenze esclusive”.

Secondo altra opinione dottrinaria tale diritto discenderebbe da un rapporto di servitù.

Il fondo servente sarebbe costituito dal cortile, nella parte asservita; il fondo dominante sarebbe l’unità immobiliare a cui favore l’area è asservita; il peso imposto consisterebbe nella facoltà esclusiva per il condomino a cui favore è costituita la servitù di godere del cortile.

Non osterebbe alla configurabilità di una servitù a favore del bene di proprietà esclusiva di un condomino ed a carico del condominio (o viceversa) il principio nemini res sua servit in quanto l’intersoggettività del rapporto sarebbe garantita dal concorso di altri titolari sul bene comune.

Alcuni autori ammettono persino la creazione per contratto di diritti reali atipici.

Diritto di uso esclusivo condominiale: Giurisprudenza

La giurisprudenza della Suprema Corte nega invece recisamente la configurabilità del diritto reale di uso esclusivo.

I giudici di legittimità hanno infatti osservato che nell’articolo 1102 cc, rubricato uso della cosa comune, dettato per la comunione ma applicabile al condominio per il tramite dell’articolo 1139 cc, il vocabolo “uso” si traduce nel significato del “servirsi della cosa comune”.

Nell’articolo 1117 cc, che apre il capo dedicato al condominio, ricorre per tre volte, in ciascuno dei numeri in cui la norma si suddivide, l’espressione uso comune, che ripete e sintetizza la previsione dell’articolo 1102 cc.

Nella locuzione servirsi della cosa comune si riassumono le facoltà ed i poteri attraverso i quali il partecipante alla comunione, ovvero il condomino, ritrae dalla cosa le utilità di cui essa è capace, entro i limiti oggettivi della sua destinazione, cui pure si riferisce l’articolo 1102 cc.

L’uso è cioè non un diritto, bensì uno dei modi attraverso i quali può esercitarsi il diritto, e forma parte intrinseca e caratterizzante, nucleo essenziale, del suo contenuto.

L’articolo 1102 cc ribadisce ulteriormente il carattere intrinseco e caratterizzante dell’uso della cosa comune laddove istituisce l’obbligo del partecipante di non impedire agli altri di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Nella formula parimenti uso si riassumono i connotati, per così dire normali, dell’uso della cosa comune nell’ambito della comunione e del condominio, uso in linea di principio, ed almeno in potenza, per l’appunto indistintamente paritario, promiscuo e simultaneo.

Ciò non esclude la possibilità di un uso più intenso da parte di un condomino rispetto agli altri, tanto più che l’articolo 1123, secondo comma, cc contempla espressamente la possibile esistenza di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, regolando il riparto delle spese in proporzione dell’uso, previsione che trova ulteriore specificazione nel successivo articolo 1124 cc con riguardo alla manutenzione e sostituzione di scale e ascensori.

Ben vero l’articolo 1102 cc, nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, non pone una norma inderogabile, i cui limiti non possano essere resi più severi dal regolamento condominiale.

Uso esclusivo in condominio: chiarimenti

Se, però, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, resta fermo che non è consentita l’introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni.

Neppure rileva, in senso contrario, la circostanza che la riforma del condominio del 2012 abbia introdotto talune ipotesi di concessione a singoli condomini di un godimento apparentemente non paritario, giacché, pur volendo tralasciare che tali previsioni, per la loro eccezionalità, non possono concorrere alla costruzione di un principio generale, è da escludere che esse comportino modificazioni strutturali alla comproprietà delle parti comuni in favore del titolare dell’uso.

L’articolo 1120, secondo comma, n. 2, cc, consente, tra l’altro, che i condomini, con una maggioranza meno rigorosa di quella prevista per le innovazioni in genere, possono disporre opere ed interventi per la realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari.

E tuttavia la norma non chiarisce se i posti auto realizzati debbano essere attribuiti in proprietà esclusiva, costituendo in tal caso pertinenze delle singole unità immobiliari, o in godimento frazionato in favore dei proprietari di tali unità immobiliari. Nel primo caso si tratterebbe di attribuzione in proprietà e non del cd. diritto reale di uso esclusivo, nel secondo caso si rientrerebbe nell’ipotesi di uso frazionato

Sulla base di questi argomenti la Suprema Corte ha chiarito che la pattuizione avente ad oggetto la creazione del c.d. “diritto reale di uso esclusivo” su una porzione di cortile condominiale, costituente come tale parte comune dell’edificio, mirando alla creazione di una figura atipica di diritto reale limitato, tale da incidere, privandolo di concreto contenuto, sul nucleo essenziale del diritto dei condomini di uso paritario della cosa comune, sancito dall’articolo 1102 c. c., è preclusa dal principio, insito nel sistema codicistico, del numerus clausus dei diritti reali e della tipicità di essi (Cass. Sez. Un. 17.12.2020 n. 28972).

Esclusa la validità della costituzione di un diritto reale di uso esclusivo di una parte comune dell’edificio, in ambito condominiale, resta comunque il problema della sorte del titolo negoziale che, invece, tale costituzione abbia contemplato.

Non sembra possa ritenersi escluso che il diritto di uso esclusivo, sussistendone i presupposti normativamente previsti, possa ricondursi nel diritto reale d’uso di cui all’articolo 1021 cc, se del caso attraverso l’applicazione dell’articolo 1419, primo comma, cc.

Neppure sembra potersi escludersi la conversione del contratto teso alla creazione del diritto reale di uso esclusivo, in applicazione 1424 cc, in contratto avente ad oggetto la concessione di un uso esclusivo e perpetuo (perpetuo inter partes, ovviamente) di natura obbligatoria.