Come far valere l’usucapione di parti comuni condominiali

Con la recentissima sentenza del 29.12.2022 n. 38088, la Suprema Corte è tornata ad occuparsi dei presupposti attraverso i quali un condomino può usucapire una parte comune condominiale.

Nel caso di specie, un condomino aveva utilizzato nel corso degli anni una parte del giardino condominiale, sulla quale affacciava il proprio appartamento ed alla quale aveva accesso mediante porte finestrate, e vi aveva collocato sedie e tavoli, piantumato arbusti, installato lastre di pietra per agevolare il passaggio e svolto feste.

Il condomino aveva dedotto che tali proprie condotte, perpetrate per oltre un ventennio, costituivano univoca manifestazione di signoria assoluta idonea ai fini della maturazione della usucapione.

La Corte d’Appello di Milano aveva respinto la domanda sul rilievo che tali condotte evidenziavano soltanto un saltuario utilizzo, in ragione della prossimità del proprio fondo confinante, mentre difettava un animus res sibi habendi, presupposto indefettibile ai fini dell’usucapione.

Usucapione di parti comuni condominiali: presupposti

A seguito di impugnazione da parte di detto condomino, la Suprema Corte, investita della questione, ha chiarito che il partecipante alla comunione che intenda dimostrare l’intenzione di possedere non più a titolo di compossesso, bensì a titolo di possesso esclusivo uti dominus, deve serbare un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo ed animo domini della cosa, incompatibile con il permanere del compossesso altrui.

Non sono pertanto sufficienti atti soltanto di gestione, consentiti al singolo compartecipante o anche atti familiarmente tollerati dagli altri, o ancora atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dare luogo ad una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore.

Per vero, in tema di comunione, non essendo ipotizzabile un mutamento della detenzione in possesso, né una interversione del possesso nei rapporti tra i comproprietari, ai fini della decorrenza del termine per l’usucapione è idoneo soltanto un atto (o un comportamento) il cui compimento da parte di uno dei comproprietari realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri partecipanti di proseguire un rapporto materiale con il bene e denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva.

Consegue che, in presenza di un ragionevole dubbio sul significato dell’atto materiale, il termine per l’usucapione non può cominciare a decorrere ove agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva.

Come si dimostra l’usucapione di parti condominiali

Nel caso al vaglio dei Giudici di legittimità difettava l’apposizione di un inequivoco divieto o impedimento al compossesso degli altri condomini poiché l’area in questione non era stata recintata. Conseguentemente le condotte del condomino di per sé, non costituivano manifestazione inequivoca di possesso esclusivo ad excludendum.

Difatti avere goduto in via d’esclusività di un bene condominiale da parte di un condomino non è incompatibile con la propria posizione di titolare quotista, che come tale può fruire anche di tutte le utilità del bene, ove gli altri comproprietari non dissentano e non rivendichino, a loro volta concorrente fruizione. Ai fini dell’usucapione è infatti anche necessario che il possesso sia stato esercitato escludendo gli altri comproprietari, cioè apertamente contrastando il loro comune diritto, così da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus e non più uti condominus.

Il condomino che deduca di avere usucapito un bene condominiale deve quindi provare di averlo sottratto all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, dimostrando un possesso ultraventennale pacifico, esclusivo e tale da rendere univocamente manifesta agli altri compossessori la volontà di possedere a titolo personale e di impedire un paritetico uso agli altri condomini.