Diritti reali immobiliari: cosa sono e a cosa servono

Cosa significa, dal punto di vista legale, essere proprietari di un bene, quale un immobile? Nella pratica, significa essere titolari di un diritto reale immobiliare. 

I diritti reali immobiliari comprendono non solo l’abitazione, ma anche:

• la servitù;
• l’usufrutto;
• l’ipoteca. 

Nelle prossime righe analizzeremo quali sono le caratteristiche dei diritti reali immobiliari e le differenze che esistono tra:

1. il diritto reale di proprietà;
2. i diritti reali di godimento;
3. i diritti reali di garanzia. 

Diritti reali immobiliari: cosa sono

I diritti reali sono quei diritti soggettivi aventi come oggetto un bene, che seguono a prescindere da chi sarà il suo proprietario. Quello sulla propria abitazione, per esempio, è un diritto reale immobiliare, del quale si godrà fino a quando se ne sarà proprietari. 

Sono 4 le caratteristiche tipiche dei diritti reali e sono state raccolte nella tabella che segue. 

Il diritto reale di proprietà

Si tratta del diritto reale immobiliare per eccellenza, che permette di godere di un immobile in modo pieno ed esclusivo. Il diritto di proprietà su un immobile è un diritto assoluto, in quanto permette al suo proprietario di utilizzarlo, farlo fruttare, oppure no, di modificarlo oppure distruggerlo, a suo piacimento. 

Chi ha questo diritto su una casa, può anche:

• vendere l’immobile;
• affittarlo;
• darlo in usufrutto;
• lasciarlo in eredità o fare una donazione a un soggetto terzo;
• disporre del bene come desidera, entro i limiti imposti dalla legge;
• goderne a titolo esclusivo. 

Ai sensi di quanto previsto dall’articolo  832 cod. civ., “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico”.

Quali sono i diritti reali di godimento

I diritti reali di godimento sono quelli che permettono di utilizzare in maniera immediata e piena il bene di proprietà di un’altra persona: si parla, dunque, di diritti reali minori, che possono essere a scadenza.

Il diritto reale di godimento decade per il “non suo”: se questa condizione va avanti per 20 anni, il diritto si estingue. Elenchiamo di seguito alcuni dei principali diritti reali immobiliari di godimento. 

Diritto di superficie – Artt. 952 e 956 cod. civ.

Permette di edificare sopra o sotto un fondo di proprietà altrui e di comprare la proprietà della costruzione o dell’opera. 

Diritto d’uso – Artt. 1021 e ss. cod. civ.

Chi ha il diritto d’uso di una cosa può servirsi di essa e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia.

I bisogni si devono valutare secondo la condizione sociale del titolare del diritto.

Diritto di usufrutto – Artt. 978 e ss. cod. civ.

L’usufrutto è stabilito dalla legge, o dalla volontà dell’uomo. Può anche acquistarsi per usucapione.

Enfiteusi – Artt. 957-977 cod. civ.

L’enfiteusi, salvo che il titolo disponga altrimenti, è regolata dalle norme contenute negli articoli seguenti.

Il titolo non può tuttavia derogare alle norme contenute negli articoli 958, secondo comma, 961, secondo comma, 962, 965, 968, 971 e 973.

Diritto di abitazione – Artt. 1022 e ss. cod. civ.

Chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Diritto di servitù – Art. 1027 cod. civ.

La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario.

Quali sono i diritti reali immobiliari di garanzia

I diritti reali di garanzia sono quelli che servono a dare una garanzia reale per un credito. Si distingue tra:

• diritto di pegno (Artt. 2784 e ss. cod. civ.), ovvero quello in cui si ottiene un finanziamento e si concede un bene in pegno;
• diritto di ipoteca (Artt. 2808 e ss. cod. civ.), ovvero quello in cui si ottiene un finanziamento mettendo la casa come garanzia;
• diritto di privilegio speciale (Artt. 2777 e ss. cod. civ.), ovvero una garanzia patrimoniale su un bene del debitore data in relazione al motivo del credito. 

Diritti reali immobiliari e successione

Nell’ipotesi di successione ereditaria, sarà possibile trasferire, tramite testamento, anche i diritti reali di godimento che permettono di utilizzare un immobile che rientra nell’eredità.

Nel caso dei fabbricati, si tratta dei diritti di usufrutto, abitazione e uso, mentre nel caso dei terreni, dei diritti di:

• enfiteusi;
• servitù.

Diritti reali immobiliari – Domande frequenti