Affitto con riscatto: cos’è il rent to buy e come tutelarsi

L’affitto con riscatto, chiamato anche rent to buy, è una formula nata nel 2014 che si affianca all’affitto tradizionale di un immobile o alla richiesta di mutuo per comprare una casa. Si tratta di una tipologia di contratto caratterizzata da una certa convenienza, sia per chi dà in affitto l’immobile sia per chi ci va ad abitare, che potrebbe diventarne il futuro acquirente.

In questa guida saranno analizzate le varie tipologie di affitto con riscatto tra le quali è possibile scegliere, quali sono i vantaggi e gli eventuali svantaggi dei soggetti coinvolti e come è possibile tutelarsi nel momento in cui si decide di sottoscrivere questa forma di contratto di affitto, che non riguarda soltanto le case, ma qualsiasi tipo di proprietà, compresi i terreni o gli immobili in costruzione.

Affitto con riscatto: cos’è

L’affitto con riscatto rappresenta un’ottima soluzione per chi ha intenzione di comprare casa, ma non dispone del capitale necessario per poter riuscire a ottenere un mutuo da parte di una banca. Si tratta di una forma contrattuale attraverso la quale è possibile prendere in affitto un immobile, per un periodo di tempo che viene stabilito in anticipo.

Una volta trascorso il tempo dell’affitto, è possibile diventare gli effettivi proprietari dell’immobile. Una delle particolarità dell’affitto con riscatto è rappresentata dal fatto che l’immobile preso in affitto può essere acquistato in un secondo momento, ma non si è obbligati a farlo.

Chi ha firmato un contratto di affitto con riscatto avrà dunque anche la possibilità di poter rinunciare all’acquisto:

• in questo caso di parla di “affitto con riscatto unilaterale” o “riscatto con diritto all’acquisto”;
• a tal proposito, esiste eventualmente la possibilità di sottoscrivere un contratto di “affitto con riscatto bilaterale”, chiamato anche “riscatto con patto di futura vendita”, che prevede una vendita futura vincolante sia per il proprietario sia per l’affittuario.

Come funziona il rent to buy

L’affitto con riscatto prevede un accordo tra un proprietario e un affittuario, che dovrebbe corrispondere al futuro compratore di un bene. I due soggetti si accordano su un periodo di tempo prestabilito durante il quale la proprietà sarà concessa in affitto. In un secondo momento, si procederà alla vendita vera e propria dell’immobile, con il relativo passaggio di proprietà. L’affitto con riscatto è un contratto che deve essere registrato e sottoscritto alla presenza di un notaio.

Esistono diverse formule con le quali può essere sottoscritto un contratto di affitto con riscatto. La prima è il cosiddetto rent to buy, che prevede un contratto di affitto che precede quello di vendita. In questa formula contrattuale:

1. il venditore riceve il pagamento di una rata mensile di affitto per un periodo prestabilito;
2. a sua volta l’acquirente paga il canone di affitto che, di solito, è più alto rispetto a un canone tradizionale, perché comprende al suo interno un acconto del prezzo totale dell’immobile, fino al termine della scadenza fissata fin da subito, che per i beni immobili è di solito pari a 5 anni.

La formula rent to buy è la più diffusa, soprattutto per chi non dispone di un capitale iniziale considerevole, in genere richiesto come anticipo quando si vuole ottenere un mutuo. Al termine del periodo stabilito per l’affitto, l’affittuario può scegliere se acquistare l’immobile, oppure no. Il prezzo di vendita dell’immobile viene comunque stabilito all’inizio del contratto e non può subire variazioni nel corso del tempo.

Come funziona il buy to rent

Diverso è invece il caso del buy to rent o “riscatto con riserva di proprietà”: si procede fin da subito con la vendita dell’immobile, ma a un prezzo che viene dilazionato nel tempo. Il compratore diventa proprietario dell’immobile solo dopo aver pagato l’ultima quota concordata.

Nel caso in cui il compratore non riuscisse a pagare tutti gli importi dovuti, il venditore tornerebbe ad essere il proprietario dell’immobile. Nella pratica vengono redatti due contratti:

1. un contratto di affitto;
2. un contratto preliminare di compravendita immobiliare.

Il preliminare di compravendita immobiliare permette di definire fin da subito se il contratto è vincolante rispetto all’acquisto dell’immobile o se il locatore avrà la possibilità di potervi eventualmente rinunciare in futuro.

Affitto con riscatto: la normativa vigente

L’affitto con riscatto è disciplinato dal D.L. 133 del 2014, il cosiddetto Decreto Sblocca Italia, nel quale vengono definite le varie opzioni di affitto con riscatto. In particolare:

• i contratti di affitto con riscatto devono essere trascritti sui registri immobiliari;
• si tratta di contratti che possono avere una durata massima di 10 anni;
• il contratto con riscatto può considerarsi risolto in caso di mancato pagamento da parte dell’affittuario della rata mensile prevista. Sul contratto deve però essere indicato dopo quanti pagamenti mancati o ritardi è possibile far scattare la risoluzione del contratto;
• sul contratto deve anche essere segnalato in modo chiaro se l’acquisto dell’immobile nel futuro sia vincolante oppure no.

I vantaggi per l’affittuario

L’affitto con riscatto presenta senza dubbio tutta una serie di vantaggi per gli affittuari. Elenchiamo i principali ai quali si può avere accesso:

• la possibilità di comprare una casa senza dover ricorrere a un mutuo;
• l’utilizzo immediato dell’immobile;
• la possibilità di testare una casa prima di scegliere di comprarla;
• non si è costretti a dover pagare immediatamente le imposte e le tasse previste sulla casa;
• non si è costretti a dover comprare l’immobile alla scadenza dell’affitto prestabilito, ma si ha la possibilità di scegliere;
• pagare il prezzo concordato, ma a piccole rate mensili;
• si ha diritto alla trascrizione del contratto nei registri immobiliari che fa scattare il cosiddetto effetto prenotativo: in questo modo si impedisce a terzi un’eventuale concessione all’utilizzo dell’immobile e si fanno retroagire gli effetti dell’atto di vendita al momento della trascrizione iniziale;
• i soldi versati nella rata di affitto non sono soldi potenzialmente persi, ma servono per arrivare all’acquisto definitivo dell’immobile;
• la trascrizione difende l’immobile da un’eventuale pignoramento dovuto a debiti contratti dal venditore;
• i costi da pagare sono limitati alle spese di manutenzione ordinaria;
• in caso di fallimento del venditore, l’immobile passa comunque all’affittuario se il contratto è stato trascritto correttamente;
• in caso di inadempimento da parte del venditore, l’affittuario può avere diritto al rimborso dei canoni pagati relativi al prezzo di cessione.

I vantaggi per il proprietario

Esistono anche dei vantaggi per il proprietario dell’immobile, tra i quali ricordiamo:

• il fatto che la proprietà venga mantenuta fino al saldo del prezzo concordato;
• gli acquirenti intenzionati a firmare un contratto di affitto con riscatto sono potenzialmente in numero superiore rispetto a quelli alla ricerca di un normale contratto di affitto;
• ogni mese viene incassata una rata che è comunque più alta rispetto a quella di un normale canone di affitto;
• nel caso in cui la compravendita non dovesse andare in porto, avrebbe la possibilità di risolvere il contratto e far liberare il proprio immobile in tempi molto brevi.

Gli svantaggi

Ci sono, tuttavia, anche alcuni svantaggi che possono ricadere sia sull’affittuario, sia sul venditore. Per quanto riguarda le conseguenze negative alle quali l’affittuario può andare incontro, ci sono:

• eventuali rischi di perdita dell’immobile nel caso in cui il preliminare di vendita non venisse trascritto;
• l’effetto prenotativo non può superare i 10 anni totali di durata massima del contratto oppure il termine di scadenza previsto;
• in caso di contratto bilaterale, il futuro acquirente non ha la libertà di scegliere se acquistare l’immobile, ma è vincolato;
• il canone di locazione è più elevato rispetto a un tradizionale canone di acquisto perché contiene un acconto del prezzo di acquisto dell’immobile;
• in caso di rinuncia all’acquisto, si perderanno i soldi in più versati nel canone di affitto mensile;
• in caso di acquisto dell’immobile, si potrebbe eventualmente pagare un prezzo maggiore rispetto all’effettivo valore di mercato dell’immobile, che nel frattempo potrebbe essersi svalutato.

Per quanto gli svantaggi per il proprietario dell’immobile, quest’ultimo deve:

• farsi carico delle imposte sulla casa e delle spese per gli interventi di manutenzione straordinaria;
• non ha alcun potere nei confronti dell’affittuario che sceglie di non acquistare l’immobile;
• se l’inquilino moroso si rifiuta di riconsegnare l’immobile, sarà costretto a ricorrere alle vie legali;
• non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa nel caso di acquisto di un altro immobile.

Affitto con riscatto – Domande frequenti