Benefici prima casa: si può vendere e affittare una casa ricevuta in donazione?

La donazione di una casa è un atto che si verifica con una certa frequenza nel contesto familiare, in genere per procedere con la distribuzione del patrimonio immobiliare prima che la morte del cuius possa generare liti fra gli eredi. In altri casi si ricorre invece alla donazione per cambiare intestatario del bene, evitando così che i creditori possano rivendicarlo. 

Il tema donazioni di immobili è solitamente quello che scatena il maggior numero di controversie tra gli eredi, in relazione alla cosiddetta quota di legittima, spettante al coniuge, ai figli e agli ascendenti. 

Come funziona la vendita di una casa ricevuta in donazione: è possibile? Ci sono casi nei quali la vendita dell’immobile può essere bloccata? La casa può essere affittata? Vediamo di seguito quali sono le norme in vigore e i diritti posseduti da parte degli eredi legittimari. 

Si può vendere una casa ricevuta in donazione?

La vendita di un immobile avuto in donazione è possibile: la donazione rappresenta infatti un atto irrevocabile – anche se esistono delle clausole che permettono di revocare la donazione. Chi diventa proprietario di un immobile in seguito a una donazione può, dunque, disporne in base alla sua volontà. 

La casa potrà essere:

• venduta;
• donata nuovamente;
• demolita;
• affittata. 

Immobile ricevuto in donazione e problemi ereditari

Il diritto che regola la successione ereditaria prevede che gli eredi legittimari debbano ricevere delle quote minime di eredità, che vengono chiamate “quote di legittima”.

Se in vita si è ricevuto di più dal cuius rispetto ad altri eredi, nel momento in cui sarà aperta la successione ereditaria, non solo si potrebbe non aver diritto alla divisione dell’eredità, ma, sulla base delle donazioni ricevute, si potrebbe anche essere tenuti a restituire una parte dei beni ai propri fratelli. 

Se la casa ricevuta in donazione supera di gran lunga il valore dei beni ereditati dagli altri beneficiari che ne hanno diritto, i legittimari potranno esperire l’azione di riduzione: avranno a disposizione 10 anni di tempo dall’apertura della successione per poterlo fare. 

Potrà essere richiesta la restituzione dell’immobile che è stato donato nei casi in cui non fossero trascorsi più di 20 anni dalla trascrizione della donazione: una volta superato questo periodo di tempo, gli eredi legittimari che hanno subito una lesione a causa della donazione non potranno più avere diritti sull’immobile. 

Sulla base di quanto esposto finora:

1. vendere un immobile ricevuto in donazione è possibile fin da subito: si tratta di un atto legittimo, non contrario alla legge;
2. per prevenire possibili questioni con gli altri eredi legittimari, è consigliabile farsi firmare una dichiarazione con la quale questi ultimi rinunceranno a esercitare qualsiasi azione di riduzione sull’immobile oggetto di donazione. 

Comprare una casa ricevuta in donazione conviene?

La risposta a questa domanda si lega alle condizioni che sono state elencate nel paragrafo precedente: un terzo acquirente potrebbe incontrare delle difficoltà in quanto la casa potrebbe essere aggredita dagli altri eredi legittimari nel caso in cui non fossero ancora trascorsi 20 anni dal momento in cui si è verificata la donazione, oppure 10 anni dall’apertura della successione. 

Questo è il motivo per il quale nella maggior parte dei casi le banche non sono particolarmente propense a concedere finanziamenti per l’acquisto di immobili ricevuti in donazione. La situazione cambia del tutto nel momento in cui vengono a decadere le condizioni in base alle quali gli eredi legittimari potrebbero richiedere la restituzione del bene che ha provocato una lesione della loro quota di legittima. 

Qualora, tramita una dichiarazione scritta, gli eredi legittimari rinuncino all’azione di riduzione, allora il bene potrà essere venduto fin da subito senza incorrere in problemi di alcun tipo. 

Immobile ricevuto in donazione: cosa non si può fare

Abbiamo visto che una casa ricevuta in donazione può essere venduta, ma ci sono dei casi in cui è necessario aspettare del tempo. Si tratta, per esempio, di quello in cui l’immobile è stato acquistato con il bonus prima casa: in questa ipotesi, la vendita è vietata per i primi 5 anni. 

Il bonus prima casa permette di risparmiare sulle varie imposte relative all’immobile, quali l’imposta di registro o quelle ipotecarie e catastali. Vi si può avere accesso nel caso in cui si rispettino determinate condizioni, quali per esempio:

• il fatto di non essere in possesso di un’altra casa nello stesso Comune di quella nuova;
• non essere proprietario di un’altra casa comprata con il bonus prima casa;
• il nuovo immobile non deve essere di lusso, quindi non deve appartenere alle categorie A/8 o A/9;
• l’acquirente dovrà trasferire la propria residenza nel Comune in cui si trova la nuova casa entro 18 mesi dall’acquisto. 

Si può vendere la casa comprata con il bonus prima casa prima di 5 anni nel caso in cui sopravvengano circostanze eccezionali, quali:

1. ampliamento del nucleo familiare;
2. un terremoto che abbia reso inagibile l’immobile. 

Nel caso in cui si decida di violare la normativa in vigore e di vendere la casa prima dei 5 anni, si dovranno necessariamente restituire tutti i soldi che sono stati risparmiati grazie all’agevolazione prima casa, oltre che pagare delle sanzioni, che corrispondono al 30% dell’imposta che è stata risparmiata. 

Si può affittare una casa ricevuta in donazione?

Come funziona, invece, la possibilità di affittare una casa ricevuta in donazione? La legge prevede che l’immobile possa essere affittato sia nel caso in cui sia stato utilizzato il bonus prima casa, sia in quello in cui non si sia usufruito dell’agevolazione. 

In questo caso specifico, qualora siano stati recepiti i benefici derivanti dal bonus prima casa, si dovrà prestare particolare attenzione alla questione della residenza. Il proprietario della casa per la quale si richiede l’agevolazione fiscale:

• è tenuto a trasferire la propria residenza nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile;
• ciò significa che la residenza potrà essere fissata anche in un altro indirizzo dello stesso Comune, e non necessariamente presso quello in cui si trova l’immobile;
• in questo caso, si potrà sia affittare l’immobile a un’altra persona, sia non dover restituire quanto risparmiato grazie al bonus prima casa. 

Una domanda che potrebbe sorgere spontanea a questo proposito è la seguente: per quanto tempo è necessario mantenere la residenza nello stesso Comune della casa ricevuta in donazione per poterla affittare?

Non ci sono, in realtà, normative specifiche sull’argomento, ma si presuppone che la residenza debba essere mantenute dello stesso Comune nel quale si trova l’immobile per il quale è stato utilizzato il bonus prima casa per i 18 mesi successivi al rogito. 

Una volta trascorso tale periodo di tempo, sarà possibile trasferirsi anche in un altro Comune. La stessa Agenzia delle Entrate ha dichiarato infatti che “nel caso di successivo cambio di residenza all’interno dello stesso Comune, non si determina la decadenza dai benefici”. 

Casa ricevuta in donazione: regole vendita e affitto

Abbiamo visto che chi riceve un bene immobiliare in donazione ne è il legittimo proprietario e può dunque risporne come meglio crede. Riassumiamo nella tabella in basso quali sono le regole che normano la vendita o l’affitto dell’immobile e i casi nei quali sono consentiti. 

Vendita di una casa oggetto di donazione – Domande frequenti