Sottotetto abitabile: quali sono i requisiti richiesti

Capita non di rado in Italia, nel momento in cui si vuole procedere con l’acquisto di un immobile, di ritrovarsi con un sottotetto agibile ma non abitabile. 

Quali sono i requisiti di abitabilità di un sottotetto? E cosa bisogna fare se si vuole cambiare la destinazione d’uso del sottotetto non abitabile?

In questa guida cercheremo di capire cosa fare per rendere un sottotetto abitabile e quali sono i permessi da richiedere al Comune. 

L’altezza minima

Il primo requisito necessario affinché un sottotetto (o una mansarda) possa essere considerato abitabile è quello dell’altezza minima, la quale dovrà essere pari a 2,70 metri dal pavimento al soffitto. 

Nelle stanze in cui ci saranno il bagno o i locali di servizio, l’altezza dal pavimento al soffitto dovrà essere pari a 2,40 metri. Potranno essere al di sotto di tale numero le zone nelle quali saranno piazzate la cabine armadio o un eventuale ripostiglio. 

La situazione cambia nel caso delle comunità e dei Comuni montani, dove l’altezza minima è pari a 2,55 metri. In generale è bene ricordare che il parametro dell’altezza minima può subire delle variazioni a seconda delle singole Regioni e che oggi viene calcolata l’altezza media ponderale, moltiplicando il volume della zona del sottotetto per la sua superficie relativa. 

Il rapporto aero-illuminante

Il secondo requisito che non può mancare per determinare le condizioni di abitabilità di un sottotetto è quello relativo al rapporto aero-illuminante, per il quale si considera una determinata presenza di finestre e aperture che dovranno garantire una corretta illuminazione e il giusto riciclo dell’aria. 

Ai sensi del decreto ministeriale del 5 luglio 1975, in ogni locale l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata alla stanza in modo tale che:

• il valore luce non sia inferiore al 2%;
• la superficie finestrata apribile – ovvero il limite minimo aero-illuminante – copra una superficie che sia in rapporto di 1/8 rispetto a quella del pavimento. 

I permessi da chiedere al Comune

Rendere abitabile un sottotetto non significa soltanto essere in possesso dei requisiti di abitabilità: nel caso in cui si dovessero effettuare delle modifiche all’immobile sarà, infatti, anche necessario richiedere determinati permessi al Comune e il parere di un professionista. 

Quest’ultimo – che potrà essere un geometra, un ingegnere o un architetto – avrà un ruolo molto importante, in quanto dovrà occuparsi della stesura del progetto e di verificare che ci siano le condizioni per poter intervenire con le modifiche al sottotetto, le quali dovranno essere realizzate nel rispetto delle leggi regionali. 

Il perito al quale ci si rivolge avrà il compito di organizzare i rilievi all’interno della struttura, occuparsi della visura catastale e della visura dell’immobile, presentando i permessi necessari per realizzare degli interventi, tra i quali potrebbero rientrare, per esempio, la realizzazione delle finestre.

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I lavori potranno iniziare soltanto dopo aver ottenuto il via libera da parte del Comune, che dovrà arrivare entro 30 giorni dall’invio della documentazione. La mancata risposta del Comune sarà interpretata come consenso assenso e si potranno, dunque, avviare i lavori. 

L’azienda che li realizzerà dovrà essere in possesso del DURC, mentre sarà necessario ottenere i seguenti documenti:

• la CIL;
• la SCIA;
• la Super DIA;
• il permesso per costruire. 

Sottotetto agibile, ma non abitabile: cosa sapere

Abbiamo visto quali sono le condizioni di abitabilità di un sottotetto e che è possibile rendere abitabile un ambiente che inizialmente non lo è: le situazioni di un immobile con sottotetto agibile, ma non abitabile sono davvero molto frequenti in Italia. 

Nel momento in cui ci si trova ad acquistare un immobile agibile, ma non abitabile, si deve considerare questo punto: che un sottotetto agibile non può essere abitato e che se non è stato regolarizzato prima della vendita un motivo ci sarà. 

Considerato che l’abitabilità di un sottotetto aumenta il valore di vendita di un immobile, se il costruttore non ha regolarizzato questa situazione è molto probabile che non sia possibile farlo. Nella pratica, nonostante dal punto di vista catastale l’immobile sia perfettamente in regola, al piano di sopra non sarà possibile collocare le camere da letto. 

Sottotetto abitabile – Domande frequenti