Quando lo sfratto non può essere eseguito

Lo sfratto esecutivo è una procedura che può essere messa in pratica in occasioni differenti, per esempio nell’ipotesi di morosità dell’inquilino o di scadenza del contratto di locazione.

Quali sono i casi nei quali lo sfratto non può essere eseguito? Quali sono gli strumenti di tutela per l’inquilino? Come bloccare lo sfratto esecutivo?

Per rispondere a tali questioni vediamo di seguito qual è il funzionamento della procedura di sfratto, quanto dura e cosa si può fare per riuscire a opporsi e rimanere nell’immobile nel quale si abita in affitto. 

Quando l’inquilino è in affitto in nero

Un primo caso nel quale non è possibile procedere con lo sfratto è quello nel quale l’inquilino è in nero, quindi il contratto di affitto non è stato registrato. La procedura di sfratto non è infatti prevista dalla legge nel caso in cui l’affitto sia in nero. 

Il locatore, inoltre, non potrà neanche pretendere dall’inquilino eventuali canoni non pagati, ma al contrario sarà l’inquilino che potrà richiedere la restituzione di tutte le mensilità che sono state versate dall’inizio della locazione. 

L’unica carta che potrà essere giocata dal locatore è quella di avviare una causa di “occupazione senza titolo”, ma questo procedimento è molto lungo e potrebbe richiedere anche 2 o 3 anni di tempo. In caso di esito positivo, si potrà ricevere dall’inquilino un’indennità per l’occupazione abusiva dell’immobile. 

Sfratto per morosità: come difendersi 

Prendiamo, invece, in esame il caso nel quale il contratto di affitto sia stato regolarmente registrato: in genere la prima cosa che succede è la ricezione di una lettera di diffida da parte del locatore. 

Nella lettera sarà indicato un termine entro il quale provvedere ai pagamenti dovuti: l’inquilino avrà comunque la possibilità di versare quanto dovuto anche in seguito all’inizio di un’eventuale udienza contro di lui.

L’appartamento non dovrà essere immediatamente liberato neanche nel momento in cui si riceverà la notifica dell’atto giudiziario, chiamata “citazione per convalida dello sfratto per morosità”, in quanto dovrà ancora verificarsi la fase dinanzi al giudice. 

Ho lo sfratto esecutivo, cosa posso fare?

La legge prevede che lo sfratto possa essere eseguito nel caso in cui:

• ci sia un ritardo di almeno 20 giorni nel pagamento di una mensilità;
• ci sia un ritardo di almeno 2 mesi nel pagamento delle spese di condominio, che dovranno comunque eguagliare 2 mensilità di canone di affitto. 

L’inquilino che riesce a pagare i canoni arretrati può riuscire a evitare lo sfratto esecutivo e restare, di conseguenza, all’interno dell’immobile. 

Quando si riceve l’atto di citazione relativo allo sfratto, viene indicata la data dell’udienza alla quale sarà necessario presentarsi – meglio se alla presenza di un avvocato. 

Cosa succede alla prima udienza

Sono varie le situazioni grazie alle quali sarà possibile evitare lo sfratto esecutivo. Nel caso in cui il locatore dovesse ribadire che è ancora presente una morosità da parte dell’inquilino, basterà presentare le ricevute dei pagamenti versati ancora prima dell’udienza di comparizione, oppure durante. 

Se l’inquilino paga gli arretrati, comprensivi delle spese processuali e degli interessi previsti dalla legge, allora il giudice rigetterà la richiesta di sfratto e il procedimento sarà considerato chiuso. 

L’inquilino potrà richiedere al giudice 90 giorni di tempo per procedere con il pagamento degli arretrati, degli interessi e delle relative spese: si parla, in questo caso, di “termine di grazia”. 

Se alla seconda udienza l’inquilino avrà pagato quanto dovuto, rispettando il termine di grazia, lo sfratto sarà interrotto. Al contrario, lo sfratto diventerà esecutivo e il giudice emetterà la relativa ordinanza di sfratto. 

L’opposizione allo sfratto esecutivo

Un altro metodo con il quale l’inquilino moroso potrà difendersi dallo sfratto esecutivo consiste nell’opposizione alla richiesta di sfratto, che dovrà:

1. basarsi su una prova scritta;
2. oppure essere fondata su gravi motivi. 

Qualora l’opposizione non fosse fondata, il giudice pronuncerebbe un’ordinanza di rilascio non impugnabile e stabilirebbe anche la data nella quale l’immobile dovrebbe essere rilasciato. 

Ci si può opporre allo sfratto:

• in assenza di morosità, nel caso in cui sia stata sanata prima di ricevere la notifica dell’intimazione;
• nell’ipotesi in cui si avesse un credito nei confronti del locatore;
• nel caso in cui quanto richiesto dal locatore fosse errato. 

Lo sfratto esecutivo in pratica

Qualora i tentativi dell’inquilino di difendersi dallo sfratto non dovessero andare a buon fine, allora si procederebbe con l’ordinanza di sfratto. L’esecuzione diventerebbe forzata nell’ipotesi in cui l’inquilino dovesse rifiutarsi di liberare l’immobile. 

L’ufficiale giudiziario effettuerà, dunque, un primo tentativo di di accesso: nell’eventualità in cui l’inquilino non dovesse trovarsi in casa, i tempi dello sfratto si allungherebbero, anche di parecchi mesi. 

Se al secondo tentativo di accesso, l’inquilino dovesse continuare ad essere assente, l’ufficiale giudiziario potrà richiedere l’intervento della forza pubblico o quello di un fabbro per poter scardinare la porta chiusa a chiave. 

Il giorno in cui avverrà lo sfratto, l’inquilino non potrà portare con sé tutti i suoi beni, ma dovrà concordare con l’ufficiale giudiziario una data nella quale sarà possibile ritirarli. 

Opposizione allo sfratto esecutivo – Domande frequenti