Rogito notarile: cos’è e a cosa serve

Il rogito notarile di compravendita è il documento con il quale viene sancito il passaggio di proprietà di un immobile, termine con cui si può indicare qualsiasi tipologia di edificio e di terreno. 

Si tratta di un contratto che viene redatto dal notaio e che viene accettato sia dal compratore sia dal venditore. 

Il passaggio di proprietà potrà avvenire in modo regolare solo se l’immobile è libero da eventuali ipoteche: vediamo di seguito come funziona e quali sono i tempi e i costi che lo caratterizzano. 

Come si svolge

Prima ancora di procedere con la stipula del rogito, il notaio procede con delle indagini preliminari che avranno l’obiettivo di verificare se l’immobile sia libero da ipoteche o da altre situazioni pendenti, come l’assenza di debiti nei confronti del condominio. 

Al termine dei controlli, se tutto procede per il verso giusto, l’immobile sarà dichiarato “libero al rogito”. Oltre a questo elemento, rientra tra i doveri del notaio anche quello di verificare che l’immobile che si vorrebbe acquistare sia conforme alle normative edilizie e del catasto. 

Le informazioni reperite durante questa fase preliminare, la quale risulta indispensabile e non può essere ignorata, vengono inserite nello stato del rogito.

Il rogito alla presenza del notaio potrà avvenire:

• sia tramite scrittura privata autenticata;
• sia tramite atto pubblico.

La fase di stesura

Il rogito viene scritto su degli specifici fogli protocollo che andranno a comporre un unico fascicolo, all’interno del quale saranno inseriti tutti gli allegati, fra i quali rientra, per esempio, l’Ape, ovvero l’Attestato di prestazione energetica. 

In particolare, dovranno essere indicati i seguenti elementi:

• il valore di vendita dell’immobile;
• le modalità di pagamento;
• le spese sostenute dal notaio per la redazione del rogito e per gli adempimenti professionali necessari, quali le copie dei documenti e dei certificati da presentare affinché possa avvenire la compravendita. 

Una volta terminata la stesura del documento, una copia andrà all’acquirente e una al notaio, il quale la conserverà in archivio. Il notaio dovrà inoltre depositare una copia del rogito alla Conservatoria dei registri immobiliari entro e non oltre 28 giorni dalla firma del documento. 

Nell’ipotesi in cui si dovesse richiedere un mutuo, si dovrà prima procedere con la firma del rogito notarile di compravendita: un eventuale finanziamento potrà essere erogato solo se il passaggio di proprietà sarà effettivo. 

Perché è necessario il notaio

Per legge, il trasferimento della proprietà di un bene non richiede necessariamente la stipula di un atto notarile: questo passaggio potrebbe anche avvenire con una scrittura privata tra le parti. 

Perché, allora, si ricorre al rogito notarile di compravendita? Nella pratica, la scrittura privata non è opponibile: se, quindi, dopo aver preso un accordo con un venditore con una semplice scrittura privata, quest’ultimo stipula un accordo con qualcun altro, non ci si potrà opporre. 

Al contrario, il rogito notarile o la scrittura privata autenticata sono gli unici documenti che possono essere trascritti presso i Registri immobiliari e che, di conseguenza, sono opponibili ai terzi. 

La differenza tra l’atto pubblico e la scrittura privata autenticata è legata al loro valore probatorio: l’atto pubblico ha, in più, un elemento, ovvero costituisce una prova non solo dell’autenticità delle dichiarazioni contenute al suo interno – in quanto i firmatari sono stati identificati – ma anche della loro veridicità. 

Costi da sostenere

Il costo del rogito notarile dipende dalle tariffe del notaio, ma ci sono alcuni elementi che possono dare un’idea di massima sul totale da pagare. La stesura dell’atto di compravendita è, in genere, proporzionale al valore di vendita dell’immobile, oltre che alla complessità delle ricerche effettuate o dell’atto stesso.  

Oltre al costo in sé per sostenere gli adempimenti professionali a carico del notaio, ci saranno anche le spese di cancelleria e gli oneri di segreteria. Tra le imposte da sostenere, ci sono:

1. l’imposta di registro, che è pari al 2% del valore dell’immobile nel caso di prima casa e al 9% nel caso di seconda casa;
2. l’imposta catastale, che è pari a 50 euro;
3. l’imposta ipotecaria, che è pari a 50 euro;
4. l’IVA, che è pari al 4% per la prima casa e al 10% per la seconda casa. 

Tempi necessari

I tempi per la redazione del rogito notarile, variano tra i 7 e i 10 giorni dal momento in cui viene assegnato l’incarico al notaio, che possono allungarsi anche fino a 15 giorni. 

Nel caso in cui, invece si dovesse comprare casa con l’accensione di un mutuo, sarà necessario conteggiare i tempi dell’istituto di credito per la concessione del finanziamento: in questa evenienza, sarebbero necessari tra i 20 giorni e 1 mese. 

Rogito notarile – Domande frequenti