Preliminare di vendita non registrato

Il contratto preliminare di vendita è l’atto che viene stipulato dal notaio prima di procedere con il rogito vero e proprio. 

La sua funzione è quella di bloccare l’immobile, impegnando le due parti coinvolte nella trattativa in attesa che vengano terminate pratiche quali l’accensione del mutuo, la richiesta di eventuali permessi, e così via.

Ė obbligatorio registrare il preliminare di compravendita? Chi paga la registrazione e quali sono gli effetti e le sanzioni derivanti dal preliminare di vendita non registrato? Di seguito sarà data risposta alle domande appena poste. 

Come funziona il preliminare di vendita

Il contratto preliminare di vendita – noto anche come compromesso – può essere redatto con una semplice scrittura privata tra le parti, oppure con una scrittura privata autenticata dal notaio. 

L’importante è che venga stipulato in forma scritta perché, nel caso in cui fosse formulato solo verbalmente non avrebbe alcun valore. La regola prevede che il contratto preliminare di compravendita debba essere registrato. 

Nell’ipotesi in cui il preliminare faccia riferimento a un immobile che non è ancora stato costruito, non si potrà ricorrere alla scrittura privata autenticata, ma sarà necessario procedere obbligatoriamente con un atto pubblico notarile o con una scrittura privata autenticata. 

La registrazione del preliminare di vendita

Ai sensi di quanto stabilito dalla legge, il preliminare di vendita dovrà essere registrato a prescindere dalla modalità con la quale è stato redatto. Quali sono i benefici derivanti dalla registrazione?

Si tratta di una vera e propria forma di tutela per l’acquirente nei confronti di un possibile ritiro da parte del venditore, dovuto per esempio al fallimento della ditta impegnata nella costruzione dell’immobile. 

Il preliminare dovrà essere registrato:

• entro 30 giorni di tempo dalla stipula di una scrittura privata autenticata o di un atto pubblico;
• entro 20 giorni nel caso della scrittura privata semplice;
• entro 60 giorni nell’ipotesi in cui fosse stato registrato all’estero, su un contratto relativo a un immobile situato in Italia. 

A chi compete la registrazione

La registrazione del contratto preliminare di compravendita dovrà essere effettuata dalle singole parti contraenti nel caso della scrittura privata non autenticata e dal notaio negli altri due casi. Nella pratica, dovrà essere versata l’imposta di registro. 

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Come avviene la registrazione

Il primo passaggio consiste, come appena visto, nel pagamento dell’imposta di registro. Ci si potrà rivolgere presso una qualunque banca o ufficio postale, utilizzando il modello F23, che si dovrà presentare in triplice copia. 

Tale modello dovrà contenere:

1. nome, cognome e codice fiscale di acquirente e venditore;
2. i codici tributo relativi all’imposta di registro, che sono 109T o 104T nel caso di somme versate come acconto o caparra;
3. le causali. 

Il modello dovrà poi essere consegnato presso una qualunque sede dell’Agenzia delle Entrate, assieme a 2 copie originali del compromesso, al modello 69 oppure al modello RR nell’ipotesi in cui gli atti da registrare siano più di uno.

Costo 

Per quanto riguarda i costi del contratto preliminare di compravendita, si dovranno versare:

• una marca da bollo di 16 euro per ogni 4 facciate, oppure ogni 100 righe;
• un’imposta di bollo pari a 155 euro nel caso in cui ci si rivolga a un notaio;
• un’imposta di registro pari a 200 euro. 

Efficacia del preliminare di vendita non registrato

La mancata registrazione del contratto rappresenta un’evasione fiscale. Nonostante ciò, il preliminare di vendita non registrato avrà comunque la stessa efficacia tra le parti. 

Dal punto di vista fiscale, potrebbero essere applicate delle sanzioni dall’Agenzia delle Entrate: le parti avranno la possibilità di saldare quanto dovuto ricorrendo al ravvedimento operoso e riducendo, così, le sanzioni. 

Il preliminare garantisce, comunque, una data certa dell’atto: nel caso di fallimento del venditore rappresenta dunque l’unico modo attraverso il quale l’acquirente potrà recuperare eventuali caparre versate. 

Preliminare di vendita non registrato – Domande frequenti