Locazione di immobili ad uso abitativo: come funziona?

Quando la locazione ha ad oggetto un immobile da destinare ad abitazione dell’inquilino e della sua famiglia si parla di locazione ad uso abitativo. Ad essa si applica una speciale disciplina legislativa che prevede una serie di garanzie a favore del conduttore. Scopriamo cosa prevede la legge al riguardo.

Il contratto di locazione di immobili ad uso abitativo

La locazione di immobili ad uso abitativo è una figura di locazione molto diffusa. Essa è caratterizzata dalla circostanza che il contratto ha ad oggetto un bene immobile destinato ad essere utilizzato per finalità abitative del conduttore. Invero, questa figura ricorre quando l’inquilino prende in locazione il bene per fissarvi la propria dimora abituale.

La legge detta per questa particolare figura contrattuale una disciplina ad hoc diretta ad apprestare una serie di garanzie e tutele a favore del conduttore. Questa disciplina è contenuta principalmente nella legge n. 431 del 1998.
Alla locazione ad uso abitativo si applica, in parte, anche la disciplina contenuta nella legge n. 392/1978 (disciplina delle locazioni di immobili urbani).

La legge n. 431/1998: cosa prevede?

Come anticipato, alla locazione di immobili ad uso abitativo si applica, in luogo della disciplina ordinaria del codice civile, la particolare disciplina contenuta nella legge n. 431 del 9 dicembre 1998. Il titolo della legge reca proprio “disciplina delle locazioni e del rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo“.

Essa detta una serie di norme che prevedono obblighi e corrispondenti diritti per locatore e conduttore.

Lo scopo della legge è principalmente quello di apprestare una tutela più forte a favore dell’inquilino, rispetto a quella prevista dal codice civile. Ciò in considerazione della circostanza che qui l’immobile locato viene utilizzato come abitazione del conduttore e della sua famiglia.

Ma andiamo ad esaminare nel dettaglio cosa prevede la legge e quali regole particolari fissa.

La forma scritta ad substantiam del contratto di locazione

Innanzitutto, la legge n. 431/1998 si distingue perché prevede che il contratto di locazione ad uso abitativo debba essere stipulato per iscritto per essere valido.

La legge, dunque, fissa quella che viene in diritto definiti forma scritta ad substantiam. Ciò significa che, affinché il contratto avente ad oggetto un bene immobile ad uso abitativo sia valido, è necessario che sia stipulato in forma scritta, a pena di nullità.

La forma scritta permette al contratto di produrre i suoi effetti e di far nascere le obbligazioni a carico del locatore e del conduttore.

In questo modo, se l’inquilino non paga, il proprietario-locatore può attivare una speciale procedura, il c.d. sfratto per morosità, diretta ad ottenere in tempi brevi la liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino moroso. In caso contrario, la locazione verbale non permetterebbe al proprietario di agire con il procedimento di sfratto nei confronti del conduttore inadempiente. Egli, in questo caso, potrà ottenere la liberazione dell’immobile con un procedimento ordinario, caratterizzato da tempi più lunghi, contro un soggetto che detiene l’immobile altrui senza alcun titolo legittimante (occupatio sine titulo).

La mancanza di un contratto scritto, i ogni caso, non legittima il conduttore a detenere un immobile altrui senza pagare i canoni di affitto, perché ciò comporterebbe non solo l’occupazione abusiva dell’immobile, ma anche un ingiustificato arricchimento ai danni del proprietario.

Mancanza della forma scritta del contratto: sanzioni

La conseguenza principale della mancanza di forma scritta del contratto di locazione è la sanzione della nullità. Il contratto, cioè, è nullo, come tale invalido e totalmente improduttivo di effetti giuridici.

La nullità del contratto di locazione per mancanza di forma scritta può essere rilevata dal giudice d’ufficio, cioè anche in assenza di una richiesta specifica delle parti in tal senso, nel corso del procedimento instaurato dal proprietario avente ad oggetto la risoluzione del contratto a causa del mancato pagamento dei canoni da parte dell’inquilino.

La registrazione del contratto di locazione

Ulteriore requisito di validità del contratto di locazione di immobili ad uso abitativo, o comunque costitutivi di diritti anche personali di godimento su beni immobili, è la registrazione: ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 331/2001 (c.d. Finanziaria 2005) il contratto di locazione, oltre ad essere stipulato per iscritto, deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate a pena di nullità. L’unico caso in cui il contratto di locazione non deve essere registrato è relativo ai contratti che non superano la durata dei 30 giorni.

Immobili a uso abitativo – Domande frequenti