Immobile restituito in ritardo: le conseguenze

Un contratto di affitto si caratterizza, tra i vari elementi presenti al suo interno, per l’indicazione di una durata ben precisa, al termine della quale il contratto potrà essere rinnovato oppure cesserà. 

Al termine della locazione, l’immobile dovrà essere liberato. Cosa succede in caso di mancato rilascio dell’immobile e di occupazione dello stesso dopo la scadenza del contratto?

La legge prevede una penale per il ritardo nella consegna delle chiavi? Vediamo di seguito cosa dice il Codice civile.

Articolo 1590 Codice civile: restituzione della cosa locata

L’articolo 1590 c.c. disciplina la restituzione della cosa locata. Nell’articolo si legge che: 

“Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.

Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà.

Le cose mobili si devono restituire nel luogo dove sono state consegnate”.

Articolo 1591 Codice civile

Nell’articolo successivo, ovvero il 1591 c.c., vengono invece disciplinati in danni per ritardata costituzione, che seguono la regole seguente: “Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno”. 

Gli obblighi dell’inquilino

Sulla base degli articoli citati, l’inquilino che abiti in una casa in affitto avrà degli obblighi ben precisi nei confronti del locatore. In primo luogo dovrà farsi carico, nel caso in cui fosse moroso, di pagare al proprietario dell’immobile un’indennità che:

1. dovrà essere corrisposta fino al rilascio dell’abitazione;
2. sarà calcolata sul canone di locazione versato fino a quel momento. 

Nella pratica, dunque, chi dovesse consegnare un immobile in affitto in ritardo dovrà pagare una cifra che sarà stabilita a partire dal canone di affitto concordato. 

L’inquilino sarà poi tenuto a risarcire il danno subito dal proprietario dell’immobile in caso di riconsegna in ritardo. Mentre il primo obbligo scatta in automatico in caso di ritardo, questo secondo obbligo dipende da alcuni elementi. 

In particolare, si tratta di:

• la sussistenza di danni effettivi;
• le caratteristiche dell’immobile e il luogo in cui è ubicato;
• la sua possibilità di poter essere utilizzato. 

Cosa succede in caso di accordo verbale

La Cassazione ha precisato che il pagamento previsto in caso di occupazione di un immobile dopo la scadenza di un contratto è dovuto anche nel caso in cui l’accordo sia verbale. 

Si tratta di una condizione abbastanza paradossale se si considera il fatto che in assenza di contratto scritto – dunque nel caso di affitto in nero – il proprietario non avrebbe diritto a percepire i canoni di affitto, ma soltanto all’indennità dalla domanda di rilascio. 

Una sentenza nella quale è stato tratto il caso di uno sfratto per morosità per mancato pagamento dell’affitto di un inquilino il cui contratto di locazione era di tipo verbale, ha chiarito che l’inquilino:

• abbia potuto vivere nell’abitazione in qualità di ospite;
• avrebbe dovuto rilasciarlo qualora il locatore glielo avesse chiesto. A partire da quel momento, tutti i giorni in più da “ospite” sarebbero stati considerati un’occupazione illecita dell’immobile. 

In questa evenienza, nell’ipotesi in cui il proprietario dovesse aver subito ulteriori danni, come per esempio il danneggiamento dei locali, avrà il dovere di dimostrarlo. 

Come si dimostra il danno subito per la restituzione di un immobile in ritardo?

Nei casi in cui il proprietario pretendesse un risarcimento per i danni subiti a causa dell’occupazione illecita dei suoi locali dovrà:

• allegare e dimostrare che i motivi per i quali non ha potuto utilizzare l’immobile siano legati a una restituzione dell’immobile in ritardo o inesatta;
• dimostrare che l’impossibilità di reimpiegare l’immobile non sia stata dovuta a inerzia o a scelte volontarie. 

Il locatore potrà così ottenere l’onere probatorio per richiedere il risarcimento del danno subito per la restituzione dell’immobile in ritardo, mentre non potrà essere richiesto l’eventuale danno da lucro cessante che potrebbe esserci tra il rilascio effettivo dell’immobile e la stipula di un nuovo contratto di affitto.