Disdetta contratto di affitto: come funziona e i termini di preavviso

La disdetta contratto di affitto è possibile nel rispetto dei termini di preavviso stabiliti dalla tipologia di contratto sottoscritto, prima della sua scadenza naturale. Per rescindere il contratto in anticipo si dovrà inviare al proprietario un modulo di disdetta d’affitto, che può essere facilmente reperito online e scaricato.

Quali sono le motivazioni per le quali è possibile dare disdetta anticipata? Quali i termini di preavviso da rispettare Chi può effettuare la disdetta e cosa cambia nel caso in cui a farlo sia l’affittuario oppure il proprietario? Ecco cosa è necessario sapere a proposito della disdetta del contratto di affitto.

Le tipologie di contratto di affitto

Prima di procedere con le informazioni relative alla disdetta del contratto di affitto, è bene introdurre il fatto che i termini del preavviso della disdetta sono legati alla tipologia di contratto sottoscritto.

In particolare, il contratto di affitto può essere di tipo:

• 4+4, la cui durata non può essere inferiore a 4 anni e che si rinnova in automatico per altri quattro anni;
• concordato, un contratto che prevede un canone agevolato di tipo 3+2;
• transitorio, pensato generalmente per gli studenti, che ha una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi;
• di locazione commerciale, destinati ai negozi, agli studi e alle attività professionali, che sono di tipo 6+6.

Disdetta contratto di locazione: cos’è

Di solito in ogni contratto di affitto viene indicata la data di scadenza del contratto stesso: ci sono casi nei quali il conduttore o il locatore si trovano nella condizione di dover sciogliere anticipatamente il contratto di affitto. Esistono delle condizioni che prevedono questa possibilità, che è differente per le due parti coinvolte in questa tipologia di contratto. 

La prima ipotesi nel caso di disdetta anticipata è la risoluzione consensuale del contratto di locazione, che può avvenire attraverso un accordo tra le parti: in questo caso specifico l’unico obbligo da parte di entrambi sarà quello di ottemperare a eventuali obblighi fiscali e pagare quanto dovuto all’Agenzia delle Entrate per la risoluzione anticipata del contratto.

Nel caso in cui o il conduttore o il locatore volesse dare disdetta del contratto di affitto, deve farlo inviando una lettera raccomandata a/r o una PEC, con un preavviso di 6 mesi (per i contratti ad uso abitativo).

La differenza fondamentale tra i due soggetti è data dal fatto che:

1. l’inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, e deve farlo anche quando si verifica la scadenza naturale del contratto di affitto;
2. il proprietario può dare disdetta solo alla scadenza del primo rinnovo, quindi dopo 4 anni nel caso dei contratti 4+4, 3 anni nel caso dei contratti concordati, 6 nel caso dei contratti commerciali e 9 per i contratti per le strutture di tipo ricettivo;
3. per i contratti di natura transitoria, è sufficiente un periodo di preavviso per poter lasciare l’immobile di soli 3 mesi.

Come funziona per il conduttore

Il conduttore, ovvero l’inquilino che ha preso in affitto un immobile, ha la facoltà di recedere dal contratto di affitto in qualsiasi momento. Può infatti fare appello alla clausola di recesso convenzionalmente inserita nel contratto di locazione, ovvero al fatto che in presenza di gravi motivi potrà inviare una lettera di preavviso al locatore, tramite raccomandata a/r, almeno 6 mesi prima.

Nel caso in cui il conduttore non rispettasse il preavviso previsto da contratto:

• il contratto di locazione sarebbe rinnovato alle condizioni precedenti;
• sarebbe costretto a pagare al locatore i 6 canoni mensili corrispondenti al periodo di mancato preavviso, anche nel caso in cui avesse lasciato l’immobile;
• sarebbe costretto a pagare eventuali danni subiti dal locatore derivanti dalla restituzione anticipata dell’immobile.

La lettera di disdetta anticipata dal contratto di affitto dovrà contenere:

1. i dati relativi al contratto di affitto;
2. la data in cui il contratto è stato sottoscritto;
3. la data a partire dalla quale partirà il recesso;
4. quali sono i gravi motivi per i quali si lascia l’immobile (facoltativo);
5. l’invito al locatore di recarsi il giorno prima del rilascio nell’immobile al fine di verificare la presenza di eventuali danni;
6. l’invito alla restituzione della caparra versata;
7. la propria firma.

Come funziona per il locatore

Per quanto riguarda la procedura che può essere messa in atto dal locatore per recedere dal contratto di affitto prima della scadenza:

• il proprietario dell’immobile può dare disdetta al conduttore per finita locazione 6 mesi prima della scadenza di un contratto di locazione ad uso abitativo, e di 12 o 18 mesi nel caso di immobili utilizzati per uso commerciale o come strutture ricettive;
• ai sensi dell’articolo 1612 del Codice Civile, il locatore può recedere dal contratto prima della scadenza, nel rispetto dei termini di preavviso previsti, nel caso in cui decidesse di abitare nell’immobile.

Alla prima scadenza del contratto, il locatore ha anche la facoltà di non procedere con il rinnovo del contratto nei casi in cui:

• abbia intenzione di utilizzarlo per sé stesso o per un parente entro il 2° grado;
• voglia destinare l’immobile ad attività che abbiano finalità sociali, pubbliche, assistenziali, culturali, cooperative, di culto;
• il conduttore abbia a propria disposizione un alloggio da poter utilizzare nello stesso comune;
• l’immobile dovrà essere coinvolto in lavori di ristrutturazione, totale o parziale, demolito o trasformato in qualcos’altro;
• il conduttore non stia occupando l’immobile senza un giustificato motivo;
• abbia intenzione di venderlo a terzi e non abbia altri immobili a sua disposizione da dare in affitto al suo attuale conduttore.

In tutti i casi presentati in elenco, anche il locatore ha il dovere di dare comunicazione al proprio inquilino almeno 6 mesi prima rispetto al giorno in cui ha intenzione di rescindere dal contratto di affitto, da inviarsi tramite raccomandata a/r. Il proprietario ha l’obbligo di specificare i motivi della disdetta, mentre l’inquilino no, in base a quanto stabilito dall’articolo 27 della legge 27 luglio 1978, n.392.

Gli adempimenti fiscali

Cosa succede dal punto di vista fiscale nel momento in cui si decide di dare disdetta anticipata di un contratto di affitto? Ci sono delle spese da pagare sia per il conduttore sia per il locatore.

Dopo aver dato disdetta, il conduttore può lasciare l’immobile in qualsiasi momento, continuando però a pagare il canone di affitto per i sei mesi successivi al rilascio dell’immobile previsto. La caparra spetta al conduttore, ma può essere trattenuta dal locatore nel caso in cui si riscontrassero danni nell’immobile locato.

La disdetta del contratto di affitto deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate, tramite la presentazione del modello RLI. Dal punto di vista fiscale, dovrà poi essere pagata una tassa di registro, che spetta al locatore. Quest’ultimo potrà comunque richiedere al conduttore il rimborso della metà della somma versata.

L’imposta di registro è pari a 67 euro e deve essere pagata nel rispetto di un termine di 30 giorni tramite:

• i servizi online dell’Agenzia delle Entrate, con richiesta di addebito sul conto corrente;
• con il modello F24 Elementi identificativi, tramite il codice tributo 1503. In questo caso, sarà necessario comunicare la risoluzione del contratto presso l’ufficio in cui è stato registrato, consegnando entro il termine di 30 giorni il modello RLI compilato.

Gli adempimenti fiscali nel caso della cedolare secca

Nell’ipotesi in cui il proprio contratto di affitto fosse stato registrato con il regime della cedolare secca, allora il pagamento dell’imposta di registro non sarà previsto. Anche in questo caso dovrà comunque essere presentato presso l’ufficio in cui è stato registrato il contratto di affitto il modello RLI compilato.

Modulo disdetta contratto affitto da parte dell’inquilino

Di seguito è riportato un modello facsimile da poter prendere come esempio nel caso in cui si volesse dare disdetta anticipata del proprio contratto di affitto:

Egr. Sig.

Via ___________ , n. __
Cap _____ , città _____________

RACCOMANDATA A.R.

Con la presente il sottoscritto (Conduttore) nella sua qualità di conduttore dell’unità immobiliare sita in, Via ________ n. ___, a _______ al seguito di stipula del contratto di locazione redatto in data XX/XX/XX e registrato a al n. XX,

DICHIARA

di recedere dal sopracitato contratto di locazione in corso, essendo ricorsi i seguenti gravi motivi: _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Pertanto l’immobile Vi sarà riconsegnato libero da persone e cose in data XX/XX/XX (Preavviso di almeno mesi sei).

Sicuro che Ella comprenderà certamente questa mia esigenza, nel frattempo colgo l’occasione per inviarLe i miei più distinti saluti.

_____________, lì ______________

Il conduttore

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Disdetta contratto di affitto – Domande frequenti