Compravendita immobiliare e cause di annullabilità

• Ai sensi dell’articolo 1470 del Codice civile, la vendita è “il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”. 
• Nel caso degli immobili, il contratto di compravendita è un accordo consensuale tra due parti, per esempio tra due privati, che ha per oggetto un bene immobiliare.
• In questa guida prenderemo in esame quelli che sono gli elementi essenziali del contratto di compravendita immobiliare e quali possono essere le cause di nullità. 

Elementi essenziali

Il contratto di compravendita immobiliare è di tipo:

• traslativo, in quanto permette di effettuare il passaggio di proprietà di un immobile da un soggetto a un altro;
• oneroso, poiché entrambe le parti ricevono un vantaggio economico dall’accordo;
• sinallagmatico, ovvero a prestazioni corrispettive;
• commutativo, poiché i vantaggi e gli svantaggi che ne derivano possono essere essere valutati soltanto nel momento in cui avviene la stipulazione. 

L’accordo viene perfezionato tramite lo scambio e l’accettazione della proposta contrattuale. La vendita vera e propria viene preceduta dal patto di prelazione, dal patto di opzione, dall’offerta al pubblico e dal preliminare di vendita. 

Obblighi venditore e compratore

Le due parti coinvolte nel contratto di compravendita immobiliare avranno dei doveri da rispettare l’uno nei confronti dell’altro. In particolare, il venditore dovrà:

• consegnare l’immobile al compratore;
• fare in modo che il compratore sia tutelato contro l’evizione e i vizi della proprietà. 

A sua volta, il compratore dovrà:

• pagare l’immobile entro i tempi che sono stati fissati;
• saldare le eventuali spese del contratto. 

In genere, la compravendita ha effetti reali immediati, anche se esistono alcune ipotesi nelle quali il trasferimento della proprietà non è immediato, ma si perfeziona in un secondo momento, come accade nell’ipotesi di compravendita con patto di riscatto. 

Forma

La compravendita immobiliare deve essere conclusa per mezzo di un atto scritto – pena la nullità – che potrà essere sia un atto pubblico sia una scrittura privata autenticata dal notaio. 

In base alla modalità con la quale viene determinato il prezzo di vendita, si può parlare di:

• compravendita immobiliare a misura, ovvero il caso in cui il prezzo venga fissato per ogni unità di misura;
• compravendita immobiliare a corpo, ovvero quella in cui il prezzo dell’immobile sia stabilito nel suo insieme. 

Nullità del contratto di compravendita immobiliare

Di base, il contratto definitivo di compravendita è vincolante, sebbene la legge preveda alcuni casi in cui è possibile procedere con la rescissione e la risoluzione di quanto sottoscritto. 

In particolare, esiste la possibilità di annullare il contratto di compravendita immobiliare:

1. tramite recesso prima del compromesso;
2. tramite recesso successivo alla firma del contratto preliminare.

Recesso prima del contratto preliminare 

Solitamente, quando la vendita di un immobile avviene tramite la mediazione di un’agenzia, si attiva al rogito:

• depositando la proposta di acquisto presso l’agenzia;
• consegnando un assegno a titolo di caparra. 

Questo passaggio non rappresenta un vincolo tra l’acquirente e il venditore. Quest’ultimo potrà accettare la proposta di acquisto tramite assegno, oppure rifiutarla. Nel caso di accettazione, sebbene non esista ancora un vincolo a stipulare il rogito, la trattativa assume un valore giuridico. 

Ciò significa che se in questa fase una delle due parti dovesse cambiare idea, potrebbe dover risarcire l’altro per il danno provocato dal recesso ingiustificato.

Il danno potrebbe consistere:

• nel fatto che il venditore abbia rifiutato altre proposte di acquisto;
• nel fatto che l’acquirente abbia iniziato a occuparsi della vendita della sua abitazione precedente. 

Motivi giustificati di recesso

Il contratto di compravendita immobiliare si basa sull’assunto che le parti debbano agire in buona fede, ovvero nel rispetto dei principi di correttezza e lealtà.

Se si fa credere alla controparte che il contratto sarà sicuramente concluso, ma poi si recede in modo ingiustificato, si violano le regole della responsabilità precontrattuale. 

Tuttavia, è possibile recedere dalla trattativa immobiliare, anche quando si trova in uno stadio avanzato, in presenza di un giustificato motivo. Vi rientrano i casi in cui:

• si scopra che l’immobile sia gravato da ipoteca o via sia un pignoramento in corso;
• vi siano abusi edilizi;
• il conduttore sia stato moroso nel pagamento delle spese condominiali: in questo caso i debiti sarebbero ereditati dall’acquirente;
• ci siano cause in corso che abbiano l’immobile come oggetto. 

In tutte le altre ipotesi il recesso dal contratto di compravendita immobiliare non è giustificato. 

Recesso dopo il preliminare di compravendita

Quali sono le casistiche in cui è possibile recedere dal contratto di compravendita di un immobile dopo che è stato firmato il compromesso? Il contratto preliminare rappresenta un vero e proprio vincolo giuridico. 

Anche in questa evenienza, il recesso dal contratto, che provoca l’annullamento del compromesso, potrà avvenire soltanto in presenza di giustificati e validi motivi. 

In particolare, il compromesso di vendita potrà essere annullato se:

• non indichi in modo corretto il bene oggetto di compravendita;
• il prezzo viene definito a misura, ma il conteggio finale segue regole differenti;
• si acquista un immobile in costruzione, ma non si riceve la fideiussione richiesta per legge come garanzia dell’acconto che è stato versato;
• manchino le firme di entrambe le parti;
• non siano presenti gli estremi della concessione edilizia.

L’annullamento è possibile anche quando l’immobile sia soggetto a ipoteca o pignoramento o sia privo dell’agibilità. Il recesso è possibile anche quando la controparte non rispetti le tempistiche stabilite per la stipula del contratto definitivo. 

Annullamento definitivo

Un’ultima situazione alla quale si potrebbe andare incontro è quella nella quale il contratto di compravendita immobiliare non sia valido – e possa dunque essere annullato – perché mancano alcuni requisiti fondamentali. 

Per esempio, l’annullamento è possibile:

• in assenza della licenza edificatoria prevista per legge;
• in presenza di abusi edilizi;
• qualora l’immobile sia privo di abitabilità;
• se il venditore abbia taciuto gli elementi essenziali;
• quando l’oggetto del contratto è errato;
• qualora il contratto sia stato firmato con il ricorso alla violenza, anche quella psicologica;
• nei casi in cui l’acquirente sia incapace di intendere e di volere.