Come scegliere il bonus edilizio giusto

Al fine di minimizzare l’impatto fiscale nell’acquisto di fabbricati da demolire e ricostruire, ci sono diverse strategie da seguire. La prima consiste nell’individuazione del bonus edilizio giusto.

Tra gli incentivi per la valorizzazione edilizia, per esempio, si annoverano:

• l’imposta di registro ridotta;
• il bonus acquisti ordinario di casa antisismica;
• il sisma bonus.

Imposta di registro ridotta

Per minimizzare l’impatto fiscale sull’operazione, ci si potrà avvalere della normativa prevista nel decreto Crescita 34/2019, convertito in legge 58/2019, il cui articolo 7 dispone che:

“fino al 31 dicembre 2021, per i trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione e ristrutturazione immobiliare, che entro i successivi 10 anni provvedono alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica, oppure eseguono interventi edilizi previsti dalla articolo 3, comma 1,lettere B, C e D del testo unico dell’edilizia 380 – 2001, e procedano alla successiva alienazione degli stessi anche se suddivisi in più unità immobiliari, qualora l’alienazione degli stessi riguardi almeno il 75% del volume del nuovo fabbricato, si applicano le imposte di registro ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna“.

Incentivi per la valorizzazione edilizia

Lo studio del notariato numero 12/2020 avente ad oggetto incentivi per la valorizzazione edilizia, con articolo di Angelo Piscitello, evidenzia la ratio della norma consistente in:

1. sostituzione di edifici esistenti con altri di nuova costruzione, anche di maggior volume ove consentito,
2. l’esecuzione su edifici esistenti degli interventi edilizi previsti di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, 
3. ristrutturazione edilizia.

In sintesi, l’imprenditore acquirente agevolato deve, nell’arco di tempo di 10 anni:

• acquistare l’intero fabbricato, richiedendo in atto di acquisto l’agevolazione;
• realizzarvi gli interventi richiesti dalla norma, ovvero demolizione, ricostruzione antisismica più conseguimento classe energetica A o B;
• e poi venderlo almeno per il 75% della cubatura.

Termini

Il termine iniziale è quello dell’atto di acquisto dell’intero fabbricato da stipularsi prima del 31/12/ 2021. 

Il termine finale è quello della cessione dell’intero fabbricato o dell’ultimo atto che realizza la vendita di almeno il 75% della cubatura del fabbricato entro 10 anni dal termine iniziale.

L’IVA sarà dovuta secondo le regole ordinarie essendo un’imposta a rilevanza comunitaria.

Condizioni

L’agevolazione deve essere richiesta espressamente nell’atto con la dichiarazione di voler procedere entro 10 anni alla demolizione e ricostruzione del fabbricato conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica A o B, nonché alla sua alienazione.

Soggetto acquirente deve essere un’impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare la quale realizza “l’immobile direttamente con organizzazione e mezzi propri ovvero avvalendosi di imprese terze per la materiale esecuzione di tutti i lavori o di parte di essi nonché quelle che, anche occasionalmente, costruiscono o fanno costruire immobili per la successiva vendita” (circolare 182 dell’11 luglio 1996 Agenzia delle Entrate), ivi comprese le cooperative edilizie ed imprese di vario genere che costruiscono in via occasionale beni immobili.

L’agevolazione si estende ad essi non essendo necessario che l’impresa abbia ad oggetto esclusivo o principale l’attività delle costruzioni edili: basta che realizzi in concreto anche indirettamente dando i lavori in appalto a terzi.

Tipologia di acquisto

Oggetto dell’acquisto deve essere un intero fabbricato; con ciò intendendosi un corpo di fabbrica strutturalmente e funzionalmente autonomo a prescindere dalla connotazione catastale dovendosi, al contrario, riferirsi solo alle sue caratteristiche strutturali.

L’agevolazione è applicabile anche all’acquisto di più “interi” fabbricati da demolire e da ricostruire in modo diverso dall’esistente, ove consentito dalle norme urbanistiche, ed è irrilevante la destinazione del o dei fabbricati acquistati, anche non abitativi, atteso che l’intervento edilizio ne potrà mutare la destinazione.

In ordine ai terreni si ritiene che, ove gli stessi costituiscono pertinenza del fabbricato da acquistare (parcheggi, aiuole, spazi verdi, viabilità), l’agevolazione si estenda ad essi e, malgrado l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto talvolta di qualificare come trasferimento di terreni edificabili la cessione di un fabbricato da demolire e ricostruire, sia la Cassazione sia la Corte di Giustizia europea hanno entrambe negato la possibilità di tale riqualificazione (Cassazione 5088 del 21 febbraio 2019, Corte di Giustizia europea UE C-71/18 del 4 settembre 2019).

Trasferimento

L’acquisto “trasferimento” è possibile con la compravendita, il conferimento in società, la datio in solutum, la permuta, compresa quella tra bene presente e bene futuro.

In merito alla permuta, la cessione avrà effetto dopo l’ultimazione dei lavori poiché occorre evitare di anticipare il trasferimento a un momento anteriore; si potrebbe infatti decadere dall’agevolazione per violazione della regola in base alla quale il trasferimento sia successivo alla realizzazione dell’intervento edilizio.

Dovendo l’acquisto riguardare l’intero fabbricato, è preferibile ed opportuno evitare l’acquisto di immobili da demolire con lo stesso atto con il quale si acquistano altri immobili facenti parte di beni rimasti in capo al cedente, benché su questi debbano eseguirsi analoghi interventi anche su porzioni rimaste in capo al cedente.

Interventi consentiti

Gli interventi che è possibile realizzare sono i seguenti:

• demolizione e ricostruzione anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente ove consentito;
• interventi edilizi di cui all’articolo 3, comma 1, lettere B, C e D del Testo Unico dell’edilizia 380 del 2001, ovvero gli interventi di manutenzione straordinaria, gli interventi di restauro e risanamento conservativo e gli interventi di ristrutturazione edilizia

L’edificio ricostruito potrà avere una volumetria diversa rispetto al preesistente ed essere allocato su un sito diverso da quello dell’area di sedime del fabbricato demolito. Dovrà conseguire la classe energetica NZEB, A o B.

Alienazione

L’alienazione degli immobili dovrà avvenire dopo aver realizzato l’intervento, quindi se si vende prima della ultimazione si ha la decadenza delle agevolazioni.

L’alienazione potrà avvenire tramite vendita, permuta, assegnazioni di beni da società a socio, assegnazioni ai soci di cooperative edilizie che hanno acquistato il fabbricato ed eseguito gli interventi, donazione.

L’eventuale decadenza consegue alla mancata ultimazione dell’intera operazione nei 10 anni dall’acquisto con adeguamento sismico, del raggiungimento dei requisiti di consumo energetico, o della successiva alienazione di almeno il 75% del volume. 

Bonus acquisti ordinario di casa antisismica

Rientra tra i bonus edilizi disponibili anche il cosiddetto bonus acquisti il quale consiste nella concessione, all’acquirente di un’unità immobiliare abitativa di edifici demoliti e ricostruiti anche con variazione volumetrica, di un credito d’imposta da suddividere in cinque anni pari a:

• 85% di € 96.000 nel caso in cui l’edificio ricostruito abbia conseguito un miglioramento di due classi sismiche;
• 75% di € 96.000 nel caso in cui l’edificio ricostruito abbia conseguito un miglioramento di una classe sismica.

L’acquisto deve avvenire da un’impresa costruttrice entro 18 mesi dalla fine dei lavori e/o entro il 31 dicembre 2021.

La somma come sopra determinata può essere oggetto di:

1. detrazione delle proprie imposte suddivisa in cinque anni,
2. cessione di credito d’imposta a chiunque,
3. sconto sul corrispettivo con contestuale cessione del credito d’imposta all’impresa venditrice cedente.

La normativa di riferimento è l’articolo 16, comma 1 septies, decreto-legge 63/2013, convertito in legge 90/2013.

Sisma bonus: detrazione 110% della spesa per condomini e case singole

Il sisma bonus consiste in una detrazione Irpef o Ires pari al 110% della spesa effettuata fino a un massimo di euro 96.000, valido:

• per i condomini, per interventi su parti strutturali comuni di edifici condominiali per riduzione del rischio sismico: 
• fino al 75% di € 96.000 in caso di interventi che determinano il miglioramento di una classe sismica dell’edificio,
• fino all’85% di € 96.000 in caso di interventi che determinano il miglioramento di due classi sismiche dell’edificio.

La normativa di riferimento è l’articolo 16 bis, comma uno, lettera i)  del Testo Unico Imposte sui Redditi D.P.R. 917/86. Per le case singole il sisma bonus è invece pari al:

• 70% di € 96.000 in caso di interventi che determinano il miglioramento di una classe sismica dell’edificio,
• 80% di € 96.000 in caso di interventi che determinano il miglioramento di due classi sismiche.

Sono compresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione con ristrutturazione (escluse nuove costruzioni).

La normativa di riferimento è l’articolo 16 bis, comma uno, lettera i) del Tuir, d.p.r. 917/86, che prevede:

• la detrazione Irpef o Ires nella misura sopra indicata; in alternativa sarebbe possibile la cessione del credito ai fornitori o ad altri soggetti privati, escluse le banche, che possono, a loro volta, cederli ad altri soggetti privati;
• l’agevolazione riservata a persone fisiche, società di persone, di capitali, sia per abitazioni sia per fabbricati destinati ad attività produttiva.