Casa con ipoteca: vendita o donazione?

Quando si parla di immobili, è molto probabile che siano stati acquistati grazie a un mutuo concesso da una banca, che ha portato all’iscrizione di un’ipoteca sulla casa. 

In casi come questo, sorgono dubbi leciti in merito a cosa si possa fare con un immobile ipotecato. 

Si può procedere con un preliminare di vendita per arrivare alla vendita effettiva? Si può effettuare una donazione dell’immobile gravato da ipoteca volontaria o giudiziale? 

Analizziamo la questione dal punto di vista normativo al fine di comprendere cosa è possibile fare e qual è la soluzione più conveniente. 

Cos’è l’ipoteca

Prima di capire se una casa con ipoteca possa essere venduta o donata, è bene illustrare in cosa consista l’ipoteca e come funzioni. Nella pratica, si tratta di una garanzia reale per mezzo della quale si crea una tutela per il creditore che ha concesso il mutuo. 

Se il debitore dovesse smettere di pagare, trasferendo la proprietà a terzi, il creditore avrebbe comunque il diritto di pignorare l’immobile nonostante l’avvenuto passaggio di proprietà. 

Di conseguenza, la casa potrebbe comunque essere messa all’asta, anche se appartiene a un nuovo titolare. In questa evenienza, il ricavato della vendita servirebbe prima di tutto a saldare il debito che si ha nei confronti della banca. Se rimanessero altri soldi, sarebbero poi utilizzati per coprire i debiti che si hanno con altri creditori. 

Per questo motivo, nel momento in cui si acquista un immobile o lo si riceve in donazione, è sempre bene verificare che non sia ipotecato. Per farlo, sarà possibile chiedere una visura ipocatastale prima di procedere con il contratto di compravendita immobiliare: la presenza di un’eventuale ipoteca risulterà nei registri immobiliari. In genere, questa verifica viene effettuata di default dal notaio. 

Durata ipoteca

L’ipoteca sull’immobile, che viene iscritta nel momento in cui il suo proprietario ha richiesto dei soldi in banca per poterla acquistare, termina nel momento in cui si estingue il mutuo: a quel punto la banca ha il dovere di cancellarla. 

L’ipoteca ha una durata di 20 anni, ma può essere rinnovata dal creditore prima della scadenza. Se invece la si lascia scadere, sarà necessario iscriverla nuovamente: in questo caso, però, qualora vi siano altri creditori, non si potrà rinnovare l’ipoteca con lo stesso grado della prima. 

Nel momento in cui, al termine dei 20 anni, il creditore non rinnova l’ipoteca, l’immobile può considerarsi completamente libero. 

Immobile con ipoteca: si può vendere o donare?

A questo punto è possibile dare una risposta alla domanda iniziale, ovvero quella relativa alla possibilità di vendere o di donare un immobile gravato da ipoteca. 

Nella pratica, è valida sia la vendita sia la donazione dell’immobile ipotecato. Per farlo:

• è assolutamente necessario informare l’acquirente o donatario;
• per la donazione, è sempre necessario il consenso del donatario;
• per la vendita, non è necessario comunicare prima alla banca che si ha intenzione di vendere l’immobile. 

Il fatto di comunicare all’acquirente di un immobile la presenza di un’ipoteca sulla casa in vendita è un obbligo che spetta sia al venditore, sia al notaio, a prescindere dalla possibilità di poterlo scoprire tramite la visura. 

La banca può opporsi?

Come spiegato nelle righe precedenti, la presenza dell’ipoteca su un immobile:

1. permette comunque di trasferirne la proprietà;
2. consente al creditore di poterlo eventualmente pignorare, a prescindere dal fatto che sia stato intestato a una nuova persona. 

In altri termini, la banca non ha motivo di opporsi né alla vendita né alla donazione di un immobile con ipoteca per il fatto che potrà comunque sottoporlo a vendita forzata nel caso in cui il debitore dovesse essere insolvente. 

Ad ogni modo, l’atto di vendita o di donazione deve riportare l’esistenza dell’ipoteca poiché l’acquirente deve essere messo al corrente dei rischi ai quali va incontro.

Nel caso in cui il venditore non dovesse pagare il debito contratto con la richiesta del mutuo, la banca potrebbe procedere con l’esecuzione forzata dell’immobile, anche se il suo proprietario è cambiato. 

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Immobile con ipoteca – Domande frequenti