Diritto di prelazione: significato e quando non spetta

Cos’è il diritto di prelazione

Il diritto di prelazione consiste nell’essere preferiti ad altri soggetti nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni. Colui che concede il diritto di prelazione si chiama concedente, prelazionante o promittente, mentre il soggetto titolare del diritto di prelazione si chiama beneficiario o prelazionario.

La prelazione può essere di tipo volontario, nel caso in cui venga stabilita tramite convenzione tra le parti, oppure si può parlare di prelazione legale, quando è imposta dalla legge, come può essere il caso del contratto di locazione ad uso abitativo oppure di locazione commerciale. Il diritto di prelazione può essere esercitato anche in altri ambiti, come quello successorio, o quello agrario.

In questa guida analizzeremo quali sono le sue applicazioni più comuni, quando non spetta, qual è la sua decadenza e come funziona l’eventuale rinuncia al diritto di prelazione.

Come funziona

Il diritto di prelazione può essere esercitato soltanto nel momento in cui il concedente comunichi al beneficiario l’intenzione di concludere il contratto: tale comunicazione prende il nome di denuntiatio. Nella pratica, consiste in una dichiarazione che contiene una proposta contrattuale.

Nelle condizioni contrattuali viene indicato anche un termine entro il quale il prelazionario ha il diritto di esercitare il proprio diritto di prelazione: questo periodo di tempo è chiamato spatium deliberandi.

Nel momento in cui, trascorso tale termine, il prelazionario non abbia esercitato il suo diritto di prelazione, il prelazionante potrà concludere il contratto con un terzo soggetto in quanto il diritto di prelazione sarà estinto.

Se invece il concedente non conclude il contratto, il diritto di prelazione rimane in vigore, ma per esercitarlo dovrà essere espressa una nuova denunciatio. Si esercita il proprio diritto di prelazione rispondendo alla denunciatio in vari modi, come per esempio:

1. tramite una proposta contrattuale revocabile;
2. tramite una proposta contrattuale irrevocabile;
3. tramite un atto non formale di adempimento a un obbligo di comunicazione.

La comunicazione potrà avvenire nella stessa forma nel contratto che si intende stipulare o in forma libera.

La prelazione legale

Esistono alcuni casi nei quali il diritto di prelazione a favore di un soggetto è determinato dalla legge, senza la necessità che le due parti stipulino una convenzione, come accade invece nel caso della prelazione volontaria. Si tratta della prelazione legale, la quale ha efficacia reale, è opponibile a terzi e attribuisce al prelazionario il diritto di riscatto.

Tra gli esempi più comuni di prelazione legale, ci sono:

• la prelazione ereditaria, disciplinata dall’articolo 732 del Codice Civile;
• la prelazione di immobili a uso abitativo, ma anche a uso non abitativo, chiamata prelazione urbana;
• la prelazione agraria, a favore del coltivatore diretto e del confinante;
• la prelazione artistica, ovvero quella a favore dello Stato in caso di alienazione a titolo oneroso di beni storici, artistici o archeologici;
• la prelazione su beni ecclesiastici e così via.

Analizziamo di seguito alcune delle caratteristiche del diritto di prelazione legale negli ambiti di applicazione più comuni, partendo da quello degli immobili.

Diritto di prelazione sugli immobili

Generalmente, le varie tipologie di prelazioni legali hanno come oggetto dei beni immobili: dato che la prelazione legale ha efficacia reale nel caso in cui il concedente dovesse violare l’obbligo di preferire il prelazionario, trasferendo l’immobile a un soggetto terzo, il prelazionario potrebbe agire nei confronti dell’acquirente, esercitando così il suo diritto di prelazione.

In questo caso specifico si parla di diritto di riscatto, che rappresenta una tipologia di diritto potestativo che può essere esercitata dal prelazionario nel caso di inadempimento dell’obbligo spettante al concedente, ovvero in assenza di denunciatio. Il diritto di riscatto può essere fatto valere tramite un atto unilaterale recettizio, ovvero tramite una citazione giudiziale.

Quando non spetta il diritto di prelazione? Nel caso di beni che vengano trasferiti con atti a titolo oneroso, come per esempio nell’ipotesi di:

• donazione;
• permuta;
• vendita forzata;
• liquidazione giudiziale;
• espropriazione di pubblica utilità.

La prelazione urbana: affittuario, conduttore e locazione commerciale

Si tratta di una tipologia di prelazione legale sugli immobili e prevede il diritto di prelazione da parte del conduttore nel caso di compravendita di un immobile a uso non abitativo, come nel caso di una locazione commerciale. Il diritto di prelazione può essere esercitato anche nel caso di una nuova locazione, in base all’articolo 40 della legge 392/1978, e nei casi di locazione a uso abitativo.

In questa evenienza, il conduttore potrà godere del suo diritto di prelazione nel caso in cui vengano rispettate le seguenti condizioni:

1. il locatore abbia intenzione di vendere l’immobile o di trasferirlo alla prima scadenza, a titolo oneroso;
2. il conduttore non abbia altri immobili di proprietà a uso abitativo, oltre a quello che utilizza come abitazione principale.

Il conduttore non gode del diritto di prelazione nei casi in cui:

• il locatore trasferisca il bene a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado;
• vi sia una comunione ereditaria;
• vi sia una donazione;
• vi sia una permuta;
• vi siano dei trasferimenti non volontari;
• vi sia la vendita di una quota di un immobile;
• vi sia una vendita in blocco.

Il diritto di prelazione e riscatto non è valido neanche:

• sugli immobili utilizzati per l’esercizio di attività commerciali;
• sugli immobili utilizzati per attività che non comportino un contatto diretto tra il pubblico degli utenti e dei consumatori;
• sugli immobili legati alle attività di carattere transitorio;
• sugli immobili complementari o interni a stazioni, porti, aeroporti, aree di servizio, alberghi, e così via.

Per quanto riguarda la prelazione nei contratti di locazione commerciale, il diritto può essere esercitato solo nel caso in cui il bene venduto corrisponda all’immobile che viene concesso in locazione, quindi viene meno:

1. nel caso di vendita in blocco dell’intero edificio;
2. nel caso di vendita di una quota dell’edificio.

La prelazione del confinante o prelazione agraria

La prelazione agraria è una tipologia di prelazione legale che può riguardare:

• l’affittuario del fondo;
• il proprietario confinante del fondo.

Per legge, un fondo rustico può essere concesso in affitto per l’esercizio di un’attività agricola dal suo proprietario, dietro il pagamento di un compenso: l’affittuario che si occuperà della coltivazione del terreno, potrà godere dei suoi frutti.

Possono esercitare il diritto di prelazione sul fondo i seguenti soggetti che lo coltivino da almeno due anni:

• l’affittuario;
• il mezzadro:
• il colono;
• il compartecipante.

Inoltre, nel caso in cui il fondo non venga concesso in affitto, il diritto di prelazione spetterà al coltivatore diretto confinante. Il diritto di prelazione agraria può inoltre essere esercitato anche dalle società agricole di persone e dagli imprenditori agricoli professionali.

La decadenza del diritto di prelazione

I termini previsti dalla legge per esercitare il diritto di prelazione legale variano a seconda della tipologia. In particolare si ha che il termine corrisponda a:

• 2 mesi dalla notifica, nel caso di prelazione ereditaria;
• 60 giorni dalla notifica, nel caso di prelazione urbana;
• 30 giorni dalla notifica, nel caso di prelazione agraria.

Il diritto di riscatto ha una decadenza di:

• 10 anni nel caso della prelazione ereditaria;
• 6 mesi dalla trascrizione del contratto, nel caso della prelazione urbana;
• 1 anno dalla trascrizione nel contratto, nel caso della prelazione agraria.

La rinuncia al diritto di prelazione

Il diritto di prelazione prevede la possibilità di rinuncia da parte del soggetto beneficiario, che può avvenire secondo modalità differenti. Può infatti essere:

• esplicita: consiste nella comunicazione da parte del prelazionario al concedente della volontà di non avvalersi del proprio diritto;
• tacita: consiste nella scadenza del termine entro il quale il beneficiario ha la possibilità di esercitare il proprio diritto.

Mentre nel caso della prelazione volontaria, la rinuncia prima che avvenga la denunciatio è sempre possibile, ciò non accade nell’ipotesi di prelazione legale. Oltre alla rinuncia del diritto di prelazione, è possibile anche rinunciare al proprio diritto di riscatto.

Diritto di prelazione – Domande frequenti