Cosa si intende e come funziona l’asta giudiziaria di un immobile

Sei alla ricerca di un immobile perché vorresti andare a vivere da solo o metter su famiglia? Una delle possibilità che potresti prendere in considerazione è la cosiddetta asta giudiziaria. Partecipare a un’asta e cercare di aggiudicarsi la casa dei propri sogni è meno complicato di quel che sembri.

Ciò che conta di più è conoscere la proceduta alla base del funzionamento dell’asta, qual è la normativa in vigore, ma soprattutto uno degli elementi più importanti quando si parla di asta giudiziaria: la differenza tra asta con incanto e senza incanto.

Di seguito sono riportate tutte le informazioni utili per partecipare a un’asta: per vincere non ti serviranno trucchi o strategie, ma ti basterà conoscere a fondo le regole.

Asta giudiziaria: cos’è

Un’asta immobiliare consiste nella vendita di un immobile che è stato pignorato a qualcuno, per motivi differenti. Chiunque può decidere di partecipare all’asta giudiziaria, tranne il debitore al quale l’immobile è stato pignorato.

Prima di dare il via all’asta, un tecnico incaricato da un giudice avrà il compito di redigere una perizia sull’immobile, contenente i seguenti elementi:

• la planimetria;
• l’identificazione catastale;
• lo stato di conservazione;
• la presenza di eventuali abusi edilizi o di morosità nei confronti del condominio;
• il dettaglio sul fatto che l’immobile sia libero o occupato da altri.

In quest’ultimo caso, chi si aggiudica l’immobile tramite asta dovrà inviare una lettera di diffida all’ex proprietario, indicando il termine ultimo in cui la casa dovrà essere definitivamente liberata.

Se invece l’immobile è occupato da un inquilino, e quindi è in vigore un contratto di affitto, chi si aggiudica l’asta sarà tenuto a rispettare la scadenza del contratto prima di potersi trasferire nella sua nuova casa.

Asta giudiziaria: come funziona

Un’asta giudiziaria è sempre caratterizzata da un prezzo di partenza dell’immobile, stabilito dal giudice, al quale spetta anche il compito di stabilire:

1. i termini entro i quali devono essere presentate le offerte;
2. l’udienza per la gara;
3. la scadenza entro la quale pagare l’immobile vinto.

L’asta viene ufficializzata tramite un avviso d’asta che deve essere esposto per almeno tre giorni consecutivi presso il tribunale in cui si svolgerà l’asta stessa, così come su siti di settore, giornali e riviste.

Un immobile invenduto dopo tre tentativi, con un ribasso di un quarto rispetto al prezzo di partenza per ogni nuovo tentativo di vendita, può essere oggetto di una quarta asta a un prezzo ribassato del 50%.

Ci sono due tipologie di aste giudiziarie: quelle con incanto e quelle senza incanto: di seguito saranno elencate le differenze esistenti fra un’asta senza incanto e una con incanto.

Cos’è l’asta con incanto

L’asta con incanto è una gara per l’aggiudicazione di un immobile alla quale può partecipare chiunque, fatta eccezione del debitore al quale la proprietà è stata pignorata, tramite la presentazione di un’offerta, che può essere fatta sia personalmente sia tramite un mandatario munito di una procura speciale.

Si aggiudica la competizione chi offre il prezzo più alto fra tutti i partecipanti: è il giudice stabilisce il prezzo di partenza e la cifra minima che può essere offerta dalle parti a titolo di rialzo.

Chi vuole partecipare a un’asta con incanto deve depositare la propria offerta presso la cancelleria del tribunale, all’interno della quale saranno contenuti:

1. le specifiche sulla procedura e sui beni che si ha intenzione di acquistare;
2. i propri dati anagrafici, il codice fiscale e il numero di telefono;
3. eventuali altre indicazioni che potrebbero essere rilevanti ai fini dell’offerta.

Per presentare un’offerta è necessario versare una cauzione, rispettando i termini dell’ordinanza di vendita: nel caso in cui non si fosse gli aggiudicatari del bene, la cauzione verrà poi restituita. L’asta con incanto è valida anche se vi partecipa una sola persona e vi si può partecipare anche per via telematica.

Asta con incanto: come funziona

Il funzionamento di un’asta con incanto è il seguente:

• i partecipanti hanno a disposizione 3 minuti di tempo per fare un’offerta;
• il prezzo proposto deve superare il prezzo di base o il prezzo proposto da un altro offerente, altrimenti è nullo;
• una volta trascorsi 3 minuti dall’ultima offerta, se nessuno ne propone una maggiore l’immobile viene assegnato dal giudice all’ultimo offerente.

L’assegnazione non è, però, definitiva: l’aggiudicatario potrà essere certo di aver vinto l’immobile soltanto nel caso in cui nei 10 giorni successivi nessuno faccia un’offerta più alta.

L’aggiudicazione è dunque provvisoria: nel corso dei 10 giorni è possibile da parte di un altro offerente il deposito di un’offerta più alta presso la cancelleria del tribunale, che viene accettata solo se:

1. superi di un quinto il prezzo raggiunto nell’incanto;
2. si versi anche una cauzione che sia il doppio rispetto a quella versata originariamente.

Nel caso di più partecipanti all’offerta al rialzo, viene indetta una nuova gara: anche il nuovo aggiudicatario dovrà attendere 10 giorni di tempo prima di potersi aggiudicare il bene in modo definitivo, che avviene soltanto quando il giudice pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile.

L’asta con incanto può dirsi dunque definitiva:

• se al termine del primo incanto, dopo 10 giorni non siano arrivate nuove offerte al rialzo;
• nel momento in cui termina la gara al rialzo di un quinto rispetto all’ultima offerta vincente;
• chi si aggiudica la gara, rispetti i termini di pagamento contenuti nell’ordinanza di vendita, che in genere corrispondono a 120 giorni, pena la perdita della cauzione e dell’immobile che si è aggiudicato con l’asta;
• una volta che il versamento del prezzo di aggiudicazione dell’immobile risulta effettuato, il giudice procederà all’esecuzione del decreto di trasferimento della proprietà immobiliare.

Differenza aste giudiziarie: cos’è l’asta senza incanto

Quali sono le differenze esistenti fra l’asta con incanto e senza incanto? Abbiamo visto che l’asta con incanto basa il suo funzionamento su una gara alla migliore offerta. Nell’asta senza incanto i partecipanti possono presentare la propria offerta in busta chiusa, consegnandola presso la cancelleria del tribunale e aggiungendo un 10% previsto come cauzione.

Nella busta, dovrà essere contenuta una dichiarazione nella quale sono riportati:

1. i tempi e i modi in cui si intende effettuare il pagamento;
2. il prezzo offerto, che deve essere necessariamente superiore rispetto al prezzo di base dell’immobile;
3. la dichiarazione di essere residenti o di eleggere il proprio domicilio nel Comune del tribunale nel quale si svolgerà l’asta giudiziaria.

All’esterno della busta, il cancelliere del tribunale sarà tenuto ad annotare:

• il nome della persona che sta depositando l’offerta;
• il nome del giudice che gestirà l’asta;
• la data dell’udienza durante la quale saranno aperte tutte le buste contenenti le varie offerte.

Asta senza incanto: come funziona

L’asta senza incanto è una tipologia di asta giudiziaria più riservata, nella quale l’offerta contenuta nelle buste presentate alla cancelleria del tribunale è segreta e irrevocabile.

La prima fase dell’asta senza incanto funziona nel seguente modo:

• il giudice emette l’ordinanza di vendita;
• le offerte per l’acquisto dell’immobile possono essere presentare entro un termine non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni;
• il giorno successivo alla scadenza del termine, il giudice convoca un’udienza pubblica alla quale vengono invitati tutti coloro che hanno presentato un’offerta;
• a questo punto, il giudice aprirà tutte le buste sigillate, leggendo il prezzo riportato al loro interno;
• anche in questo caso, l’aggiudicatario dell’immobile è tenuto a rispettare i termini relativi al versamento stabiliti dal giudice;
• soltanto dopo aver eseguito il versamento, il giudice potrà procedere con il trasferimento dell’unità immobiliare.

L’asta senza incanto viene aggiudicata alla persona che ha offerto in busta il prezzo più alto: nel caso in cui fosse stata presentata una sola offerta, sarà valida solo se supera di un quinto il prezzo di partenza fissato dal giudice.

L’aggiudicazione dell’immobile è definitiva fin da subito: non è quindi necessario dover attendere 10 giorni di tempo o un’eventuale nuova offerta al rialzo.

Ciò rende l’asta senza incanto la tipologia di asta giudiziaria preferita in quanto:

1. più rapida;
2. più sicura;
3. più trasparente.

Asta senza incanto: l’offerta può essere rifiutata?

Ci sono alcuni casi nei quali un’offerta presentata può essere respinta. Si tratta nello specifico di:

• quando l’offerta non rispetta i termini stabiliti dal giudice nell’ordinanza di vendita;
• quando l’offerta è inferiore al prezzo di partenza dell’immobile;
• quando non viene versata la cauzione, che non può essere inferiore al 10% rispetto al prezzo proposto nell’offerta.

Asta con incanto e senza incanto – Domande frequenti