Spese di riscaldamento in condominio: esempio e ripartizione

La ripartizione delle spese di riscaldamento tra condomini

Chi abita in un condominio, ma dispone di un sistema di riscaldamento autonomo non avrà la necessità di porsi la questione, mentre chi vive o si è trasferito da poco in uno stabile con un sistema di riscaldamento centralizzato sarà sicuramente interessato a conoscere come funziona la suddivisione delle spese di riscaldamento in condominio. 

Se da un lato c’è la tendenza a ripartire i costi sulla base dei millesimi di proprietà o dei consumi, grazie alla presenza di contabilizzatori e di valvole termostatiche, non sempre questo criterio viene rispettato. 

In alcuni casi viene infatti applicato il cosiddetto criterio misto, in base al quale esiste una quota fissa e una quota variabile: analizziamo di seguito come funziona la ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio, facendo riferimento anche ad alcune sentenze della Cassazione. 

Cosa dice il Codice Civile

La ripartizione delle spese condominiali viene regolata del Codice Civile nel quale viene stabilito che l’amministratore di condominio deve procedere con la suddivisione degli oneri sulla base dei millesimi di proprietà. Tuttavia, la norma del Codice può essere modificata tramite una votazione unanime da parte dei condomini.

Si tratta dell’articolo 1123 c.v. nel quale si legge che: 

“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”.

L’eccezione

Come si evince dalle righe precedenti, la norma prevede un’eccezione: le spese vengono ripartite in base all’uso se sono destinate a servire i condomini in misura diversa. L’esempio più classico è relativo all’utilizzo dell’ascensore in condominio e alla differenza di costo fra chi abita ai piani bassi e chi vive ai piani alti. 

Questo principio può essere applicato anche al caso delle spese di riscaldamento in relazione al fatto che chi avrà un appartamento più grande consumerà di più rispetto a chi invece vive in un immobile di dimensioni più ridotte. 

Come avviene dunque il calcolo e la ripartizione effettiva dei costi del riscaldamento in un condominio? A intervenire sull’argomento è stato il Tribunale di Sondrio nel 2019, attraverso l’introduzione del criterio di ripartizione misto. 

La sentenza del Tribunale di Sondrio

La sentenza del 25 gennaio 2019 del Tribunale di Sondrio ha stabilito che la ripartizione delle spese di riscaldamento centralizzato in condominio debba avvenire:

• al 30% su un quota fissa, che si basa sui millesimi della proprietà;
• al 70% su una quota variabile, che dipende dal consumo reale di ogni singolo appartamento. 

Nella quantificazione dei costi legati al riscaldamento è bene distinguere fra:

1. le spese di esercizio, che sono quelle legate ai consumi;
2. le spese di conservazione dell’impianto, che sono quelle della manutenzione ordinaria. 

Cosa succede nel caso in cui non tutti i condomini siano dotati di valvole termostatiche, quindi non sia possibile calcolare quali sono le spese di esercizio reali? Di seguito saranno esaminate alcune ipotesi plausibili. 

Come si calcolano le spese di esercizio

Nonostante la legge preveda l’obbligatorietà dei sistemi di contabilizzazione relativi al riscaldamento, non tutte le unità immobiliari ne sono sempre provviste. In questo caso sia le spese di esercizio sia quelle di manutenzione sono ripartite sulla base dell’uso che ne fa ogni appartamento. 

Non faranno dunque parte della suddivisione:

• i box o i negozi che non ne usufruiscono (Cass. 8 maggio 1996 n. 4270);
• i proprietari di locali che non sono allacciati per motivi di conformità dell’edificio (Cass. sen. 27 novembre 2015 n. 24296).

Il calcolo per determinare l’uso e l’utilità del riscaldamento per i vari condomini consiste nell’analisi della capacità potenziale di assorbimento, che può basarsi:

• sul numero di radiatori o delle bocchette;
• sulla massa o superficie irradiante;
• sulla superficie irradiata; 
• sul contatore, e così via. 

In generale, si potrà adottare qualsiasi criterio che permetta con un’adeguata approssimazione di quantificare l’utilizzo effettivo nella i7singola unità abitativa. I condomini che hanno un impianto di riscaldamento autonomo non dovranno partecipare alle spese di gestione ordinaria. 

Le spese per la manutenzione straordinaria 

Per quanto riguarda le spese straordinarie relative alla manutenzione dell’impianto di riscaldamento, la suddivisione avverrà sulla base dei millesimi. A parteciparvi sarà anche il condomino disttaccato. 

Al comma 4 dell’articolo 1118 del Codice Civile viene stabilito che “il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento, se dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma“.

Da ciò deriva che il condomino distaccato sarà tenuto anche al pagamento delle spese di esercizio qualora il suo distacco abbia provocato un aumento eccessivo dei costi per gli altri condomini che usufruiscono del riscaldamento. 

Cosa succede in presenza delle valvole termostatiche

La presenza di valvole termostatiche comporta due tipi di costo:

• un costo fisso involontario, che non dipende dalle azioni compiute dal singolo e consiste nelle spese di manutenzione della caldaia, nella pulizia, nelle spese di riparazione: questa voce viene ripartita in base ai millesimi;
• un costo variabile volontario, ovvero quello generato dai consumi di ogni singolo appartamento: dalla lettura dei contabilizzatori è possibile stabilire a quanto ammonta la cifra che ciascun condomino dovrà pagare. 

Spese di riscaldamento in condominio – Domande frequenti