Comunicazione verbale assemblea di condominio: come funziona

L’articolo 1136 del Codice civile menziona il verbale di assemblea condominiale, stabilendo che “Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore”. 

Quali sono gli elementi che dovranno essere inseriti all’interno del verbale e quando è possibile procedere con la sua impugnazione? Vediamo di seguito quali sono i contenuti da indicare e qual è il suo valore legale. 

Cos’è il verbale di assemblea condominiale

Si tratta del documento formale all’interno del quale sono riassunte tutte le attività delle quali ci si è occupati nel corso dell’assemblea e quelle giuridicamente rilevanti.

Il verbale di assemblea condominiale è obbligatorio? La risposta è stata fornita dalla sentenza n. 24132 del 2009 della Corte di Cassazione, la quale ha chiarito, in accordo con la giurisprudenza, che in assenza del verbale, la delibera approvata in assemblea potrà considerarsi nulla. 

Nei casi in cui non esistano nelle norme specifiche che regolino l’assemblea condominiale, si tende in genere ad applicare quelle che regolano le Società per Azioni, ovvero gli articoli 2370 e seguenti del Codice civile. 

Leggi anche: “Divisione spese legali in condominio“.

Contenuto del verbale

Il verbale di assemblea condominiale, dovrà contenere:

• la data, l’ora e il luogo in cui si è svolta la riunione e il numero della convocazione;
• l’indicazione delle modalità di convocazione;
• la menzione della nomina del presidente di assemblea e del segretario verbalizzante;
• l’accertamento della regolarità dei quorum costitutivi;
• l’ora di inizio e di fine della riunione;
• nome, cognome e generalità di tutti i presenti, con le indicazioni dei millesimi relativi agli appartamenti;
• la descrizione delle attività dell’assemblea e degli interventi da realizzare;
• il testo delle delibere e i risultati delle votazioni, con il dettaglio sui voti favorevoli, contrari e degli astenuti. 

In assenza di anche uno solo degli elementi menzionati in elenco, la delibera condominiale è annullabile. 

Valore legale

Il verbale di assemblea condominiale è una scrittura privata: ai sensi della sentenza n. 11375 della Cassazione del 2017, può avere valore legale soltanto in merito alla provenienza delle dichiarazioni di chi lo ha sottoscritto, dunque il presidente e il segretario. 

Di conseguenza, il verbale non contiene alcuna attestazione di veridicità sul suo contenuto: questo significa che sarà possibile contestarlo con qualsiasi mezzo probatorio, senza la necessità di proporre “querela di falso”. 

Impugnazione e annullabilità

Come già ribadito nelle righe precedenti, il verbale di assemblea condominiale potrebbe contenere degli errori, oppure potrebbe risultare incompleto in relazione agli requisiti minimi richiesti per la sua scrittura. 

In tutti questi casi sarà possibile contestare il verbale – che, ricordiamo, potrà essere redatto anche senza la presenza di un amministratore di condominio – e impugnarlo per fare in modo che venga annullato. 

Le contestazioni del verbale possono condurre:

• al fatto che uno dei condomini scelga di fare causa al condominio;
• alla risoluzione delle controversia nel corso della successiva assemblea condominiale, con la quale sarà possibile rimediare agli errori commessi.