Parcheggio condominiale: chi può usarlo? Il regolamento

Il parcheggio condominiale è in genere caratterizzato da un regolamento che serve a determinato l’assegnazione dei posti auto. Capita spesso di incappare in situazioni di difficoltà, per esempio quando lo spazio per l’assegnazione delle auto è insufficiente oppure quando una persona che non è residente si appropria di uno dei posti del parcheggio condominiale.

Nel Codice civile non sono contenute regole in merito alla gestione del parcheggio condominiale, le cui disposizioni sono determinate dallo stesso condominio. Ogni singola decisione relativa al parcheggio condominiale dovrà essere infatti il risultato di una scelta condivisa dall’assemblea di condominio, a maggioranze variabili a seconda della situazione.

In questa guida saranno presentate le nozioni relative alla ripartizione delle spese, al funzionamento del parcheggio a uso pubblico, come ci si regola in presenza di ospiti e come fare a richiedere la rimozione forzata nel caso in cui ci dovessero essere violazioni delle regole in vigore da parte di non residenti.

Regolamento parcheggio condominiale

L’articolo 1102 del Codice Civile regola l’utilizzo del parcheggio comune, in base a due principi fondamentali:

• l’utilizzo del parcheggio non deve essere un impedimento alla libertà di utilizzo degli altri condomini. Per esempio, non si deve parcheggiare senza rispettare le apposite linee di demarcazione, oppure non si può disporre la propria auto in una posizione che rende difficoltoso agli altri l’ingresso o l’uscita dal parcheggio;
• non deve essere mutata la destinazione d’uso del bene comune: è vietato lasciare un’auto abbandonata, senza assicurazione o una macchina danneggiata nel cortile condominiale.

La legge 1150 del 1942 prevede che ogni dieci metri cubi di fabbricato sia presente almeno un metro quadro di parcheggio. I posti auto vengono assegnati ai condomini ai quali spetta di diritto, ma cosa succede nel caso in cui non ci fosse abbastanza spazio per tutti?

In queste circostanze l’assemblea condominiale si occupa di fissare dei turni per il parcheggio, che possono essere di tipo:

• giornaliero;
• settimanale;
• mensile.

I turni vengono stabiliti in presenza di almeno la metà dei millesimi: nel caso di difficoltà nel trovare un accordo, si può ricorrere a un sorteggio. La turnazione non è obbligatoria, ma basta la richiesta da parte di un solo condomino per avere il parcheggio con assegnazione dei posti a rotazione a obbligare il condominio ad applicarlo.

Il condominio ha la possibilità di trasformare:

1. il cortile condominiale in parcheggio: in questo caso deve essere raggiunta una maggioranza in assemblea condominiale che sia pari ad almeno 667 millesimi dell’edificio;
2. il giardino in parcheggio: in questa evenienza si deve ottenere il voto dei 4/5 dei partecipanti all’assemblea e i 4/5 del valore dell’edificio. Trattandosi di una modifica della destinazione d’uso di una parte che rappresenta un bene comune, è necessaria la maggioranza qualificata.

Parcheggio condominiale: l’usucapione del posto auto

Come regola generale, il posto auto in condominio non può essere assegnato per sempre a un condomino: si tratta di un bene comune per il quale il godimento dello stesso spazio spetta a tutti i condomini. In casi eccezionali, l’assegnazione di un posto nel parcheggio condominiale a tempo indeterminato deve essere approvata all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale.

Cosa succede, invece, in caso di usucapione del posto auto, ovvero quando qualcuno parcheggia per 20 anni di seguito la propria macchina sempre nello stesso posto?

Ci sono diverse ipotesi:

• si può diventare proprietari di un parcheggio per usucapione solo se lo spazio è privato e non destinato all’uso pubblico;
• il posto auto deve esser stato reso negli anni esclusivo, attraverso l’utilizzo di sbarre o cancelli che ne abbiano impedito l’utilizzo agli altri condomini.

Parcheggio condominiale: ripartizione spese

La Corte di Cassazione ha stabilito che tutti i condomini hanno diritto a utilizzare il parcheggio condominiale allo stesso modo: ciò significa che a chi ha un appartamento più grande non spetta maggiore spazio nel parcheggio, ma è tenuto al pagamento di una cifra maggiore, che è proporzionale ai millesimi del suo appartamento.

Nel caso in cui ci fosse più spazio a disposizione rispetto al numero dei condomini:

• avrebbe diritto a parcheggiare chi possiede un appartamento più grande;
• si potrebbe dare la possibilità di parcheggiare anche a chi possiede una seconda auto;
• ogni condominio è comunque libero di scegliere se assegnare gli spazi in più in base ai millesimi della proprietà oppure se utilizzare criteri differenti.

Parcheggio condominiale a uso pubblico

Nel caso di parcheggio a uso pubblico, i posti auto possono essere occupati sia dai residenti sia da non residenti, fermo restando che le auto devono essere dotate di assicurazione e non deve trattarsi di veicoli che si ha intenzione di abbandonare.

In questi casi, il condominio potrà decidere di cedere la gestione del parcheggio condominiale al Comune, che potrà stabilire:

1. l’utilizzo del disco orario;
2. il pagamento del parcheggio;
3. appositi divieti negli orari destinati alla pulizia della strada.

Per conoscere se un parcheggio sia privato o a uso pubblico è sufficiente una visura al catasto.

Parcheggio condominiale in caso di ospiti

È possibile che nel parcheggio condominiale siano stati riservati dei posti per eventuali ospiti: in questi casi si deve fare in modo di non occuparli. L’area destinata agli ospiti deve essere approvata:

• con il sì del 50% dei condomini +1;
• tale numero deve costituire almeno il 50% del valore del condominio;
• se alla prima riunione non è presente il numero di condomini previsto, si passerà alla seconda delibera, per la quale è sufficiente un quorum ridotto che corrisponde a 1/3 dei condomini presenti alla votazione, i quali devono rappresentare 1/3 del valore dell’edificio.

Allo stesso modo, l’assemblea condominiale può decidere, in rappresentanza di almeno la metà del totale:

• di vietare l’ingresso a estranei o ospiti, per i quali non sarà dunque possibile parcheggiare nel cortile del condominio;
• a tal proposito, è possibile chiudere il parcheggio condominiale con una sbarra o un cancello, in modo tale che soltanto i condomini dotati di chiave ne possano usufruire. Questa modifica può essere approvata con la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno la metà.

Parcheggio condominiale: rimozione forzata

Cosa succede invece nel caso in cui un parcheggio condominiale privato venga occupato abusivamente da un non residente? In questi casi, viene commesso un reato equiparato a quello di violenza privata, disciplinato dall’articolo 610 del Codice Civile.

In caso di occupazione illegale da parte di un estraneo è necessario chiedere l’intervento dell’amministratore di condominio, in base a quanto stabilito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 820 del 16 gennaio 2014:

• per prima cosa, l’amministratore chiederà alla persona che ha preso possesso in modo abusivo del posto auto condominiale di rimuovere il proprio mezzo;
• in secondo luogo, sarà applicata una multa che parte da 200 euro, ma che può raggiungere gli 800 euro in caso di condotta reiterata.

I singoli condomini non possono procedere con la rimozione forzata del veicolo parcheggiato abusivamente, rivolgendosi a ditte specializzate. Se in seguito all’intervento da parte dell’amministratore, il problema dovesse ancora sussistere ci si potrà rivolgere al Giudice al quale richiedere:

1. un provvedimento di urgenza, ai sensi dell’articolo 700 del Codice di Procedura Penale;
2. un provvedimento cautelare, ai sensi dell’articolo 1168 del Codice Civile.

In più, nel caso in cui un condomino dovesse bloccare l’accesso al parcheggio a un altro condomino, commetterebbe un reato di violenza privata, che può essere denunciato.

Parcheggio condominiale – Domande frequenti