Ascensore in condominio: come opporsi

Chi vive in un condominio sa benissimo che le decisioni riguardanti le cosiddette parti comuni non possono essere prese in autonomia, ma è necessario convocare l’assemblea condominiale e riuscire a ottenere il permesso di tutti i condomini, o perlomeno della maggior parte.

Come funziona per esempio, nel caso dell’ascensore in condominio? Cosa dice la normativa in merito? Qual è il criterio in base al quale si decide di installare un ascensore privato, che potrebbe essere obbligatorio nel caso in cui ci fosse un disabile? Come avviene la ripartizione delle spese?

In questa guida troverai tutti i dettagli:

1. sulla normativa a proposito dell’installazione di un ascensore condominiale;
2. su eventuali obblighi di attivazione;
3. su come funziona la ripartizione delle spese e su cosa fare nel caso in cui non si fosse d’accordo con l’installazione dell’ascensore.

Installazione ascensore condominiale: normativa

L’installazione di un ascensore privato all’interno di un condominio è una questione complessa, che ha portato la Cassazione negli anni ad emettere sentenze discordanti e diverse l’una dall’altra. A proposito non esiste, infatti, una normativa specifica, ma bisogna fare riferimento alle norme del Codice Civile.

Come regola generale, vige l’obbligo di installazione di un ascensore per i palazzi di nuova costruzione che abbiano più di tre piani. Ai sensi dell’articolo 1117 del Codice Civile, l’ascensore fa parte delle opere, le installazioni e i manufatti, di qualunque genere, destinati ad esclusivo uso e godimento comune di tutti i condomini.

L’ascensore è, dunque, un bene comune; di conseguenza, qualora in consiglio condominiale si approvasse per maggioranza la delibera in base alla quale si scegliesse di procedere con l’installazione dell’ascensore condominiale, i condomini di minoranza sarebbero costretti:

• a rispettare la decisione presa, anche se non all’unanimità;
• partecipare alla ripartizione delle spese da sostenere per l’impianto in relazione ai millesimi del proprio appartamento, in base a quanto stabilito dall’articolo 1123 del Codice Civile.

Ascensore condominiale: cos’è un’innovazione

Dal punto di vista giuridico, l’ascensore prende il nome di innovazione (disciplinata dall’articolo 1120 del Codice Civile):

1. con questo termine viene indicata qualsiasi nuova opera che comporti l’introduzione di una modifica notevole alla cosa comune, che ne alteri in modo sostanziale l’entità o ne stravolga la destinazione originaria;
2. l’installazione di un ascensore in un condominio comporta dei cambiamenti di non poco conto, già a partire dal pianerottolo o dal vano scale.

Molto spesso capita che chi non vive ai piani alti e non ne senta la reale necessità, non sia favorevole all’installazione di un ascensore in condominio. Nonostante ciò, in casi come quello appena esposto, quello che vale è l’interesse della maggioranza dei condomini. L’assemblea condominiale può infatti disporre di tutte le opere che possano migliorare, rendere più comode o performanti le cose comuni.

In questi casi, la delibera condominiale dovrà essere approvata:

• dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea;
• da almeno la metà del valore dell’intero edificio.

Le innovazioni vietate

La sentenza numero 6295 del 2015 della Cassazione ha sancito la non legittimità di una delibera che autorizzi l’installazione di un ascensore compromettendo i diritti di un condominio. Tale sentenza si ricollega all’esistenza di alcune innovazioni vietate (ai sensi dell’articolo 1120, 4° comma del Codice Civile), che non possono essere installate in un condominio.

Nello specifico, si tratta di:

1. innovazioni che possano in qualche modo alterare il decoro architettonico di un edificio;
2. innovazioni che possano compromettere la sicurezza o la stabilità del condominio;
3. innovazioni che rendano le parti comuni inservibili al godimento o all’uso, anche di un solo condomino.

Nel caso in cui l’installazione di un ascensore in condominio comporti soltanto un restringimento di uno spazio destinato all’uso comune, il diritto di poterlo installare in seguito a delibera condominiale è riconosciuto. Per legge ci si può infatti servire della cosa comune purché non se ne alteri la destinazione.

Obbligo attivazione ascensore condominio

Se nel proprio immobile abita una persona anziana, che ha più di 65 anni, oppure un invalido o un portatore di handicap, quest’ultima;

• ha il diritto di poter chiedere all’assemblea condominiale di deliberare a favore dell’installazione dell’ascensore;
• l’ascensore rientrerà nelle innovazioni obbligatorie in quanto servirà al superamento delle barriere architettoniche;
• nella malaugurata ipotesi in cui il condominio non dovesse acconsentire alla richiesta da parte dell’anziano o del disabile, quest’ultimo avrà facoltà di poter installare l’ascensore nel condominio a sue spese.

Ascensore in condominio: ripartizione spese

Come anticipato precedentemente, le spese per l’installazione dell’ascensore saranno divise tra i vari condomini in base ai millesimi della loro proprietà. I dissenzienti vengono inclusi nel pagamento delle spese, ma possono comunque chiedere di essere esonerati:

• nel caso in cui la spesa dovesse essere molto esosa;
• qualora non dovessero trarre alcun beneficio o utilità dalla sua installazione nell’immobile.

In sede di assemblea condominiale è infatti possibile sollevare la questione relativa ai costi da sostenere per un’innovazione sulla quale non era stato espresso un voto favorevole. In questi casi, ci si potrà mettere d’accordo decidendo di far pagare le spese di installazione e mantenimento unicamente ai condomini che hanno mostrato interesse nei confronti dell’ascensore condominiale.

Un altro caso che può verificarsi è quello nel quale l’installazione di un ascensore in condominio risulti particolarmente costosa, soprattutto se messa in relazione a quello che è il valore commerciale di un immobile.

In questa evenienza:

1. è possibile richiedere l’esonero dalle spese di installazione, che deve essere accolto a maggioranza qualificata;
2. tale esonero dovrà trovare una giustificazione nel basso valore commerciale del proprio condominio;
3. nel caso in cui si fosse esonerati dal pagamento delle spese dell’ascensore, queste ultime saranno ripartite fra gli altri condomini, sia per quanto riguarda l’installazione sia in relazione a tutte le successive manutenzioni.

Come opporsi

Qualora ci si ritrovasse in uno dei casi citati in precedenza e non si fosse favorevoli all’installazione di un ascensore in condominio, è possibile opporsi, impugnando la delibera condominiale entro 30 giorni dalla sua approvazione, anche se l’assemblea condominiale ha accettato e sottoscritto la decisione di installare un ascensore condominiale, a maggioranza qualificata.

Tale opposizione per impugnazione della delibera deve essere motivata e deve essere legata a condizioni quali:

• il mantenimento della stabilità e della sicurezza dell’edificio: si deve stare particolarmente attenti a non compromettere parti del solaio o delle strutture portanti e a fare in modo che la presenza dell’ascensore non costituisca un ostacolo o un ingombro per i condomini;
• il rispetto del valore estetico del proprio condominio, che potrebbe essere deturpato dalla nuova installazione, specialmente nel caso di ascensori esterni che potrebbero rovinare edifici dotati di aspetti architettonici pregiati dal punto di vista storico o artistico.

L’opposizione porterà il Tribunale che accetta il ricorso, effettuato anche da parte di un solo condomino, a emettere un’ordinanza o una sentenza, attraverso la quale:

• la delibera condominiale sarà dichiarata illegittima;
• l’installazione dell’ascensore condominiale sarà impedita.

L’eliminazione delle barriere architettoniche

Nel caso in cui uno dei condomini si fosse opposto all’installazione dell’ascensore in condominio, il suo ricorso non avrà valore se la funzione dell’ascensore nell’edificio sarà quella di eliminare le barriere architettoniche. In questo caso specifico, bisogna fare riferimento alla legislatura sulla tutela dei diritti dei disabili, in particolar modo alla Legge n. 13/1989, al Decreto Ministeriale n. 236/1989 e alla pronuncia della Corte di Cassazione n. 14786/2009.

In base a quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, in casi come quello appena citato la delibera da parte dell’assemblea condominiale deve avvenire con una maggioranza di 1/3 dei condomini, e non di 2/3 come in tutti gli altri casi.

Nell’ipotesi in cui, per un qualsiasi motivo, non fosse possibile raggiungere la maggioranza per procedere con l’installazione di un ascensore in condominio, si potrà optare allora:

• con la scelta di un servoscala per anziani;
• con l’introduzione di un montascale per disabili, al fine di rendere più a norma e maggiormente accessibile l’edificio.

Ascensore in condominio – Domande frequenti