Condominio: il nuovo proprietario deve pagare gli arretrati?

In molti ci chiedete se in caso di acquisto di un appartamento in condominio il nuovo proprietario sia tenuto a pagare le spese condominiali arretrate, cioè relative ad un periodo precedente l’acquisto. Si tratta di una domanda lecita, in quanto è comprensibile la preoccupazione di dover pagare oneri condominiali non saldati dal precedente proprietario. Questo dubbio è risolto dal nostro codice civile. In questo articolo vi sveliamo in che modo.

Arretrati condominiali: li paga il vecchio o il nuovo proprietario?

Non di rado accade che l’acquirente di un immobile sito in condominio sia chiamato a pagare le spese condominiali relative ad anni precedenti la vendita. Spesso, infatti, i nuovi proprietari si vedono recapitare lettere dagli amministratori di condominio per richieste di pagamento di oneri condominiali relativi ad anni diversi da quello in cui è stato acquistato l’immobile. Queste spese, in teoria, dovrebbero essere pagate dal venditore. In questi casi, ci si chiede se tali richieste siano legittime o meno e se il nuovo proprietario possa essere obbligato a pagare gli arretrati.

Il nuovo proprietario è tenuto a pagare al condominio gli arretrati anche se antecedenti l’acquisto dell’immobile? A questa domanda risponde il nostro codice civile sancendo una responsabilità solidale tra nuovo e vecchio proprietario per le spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la vendita. Per le spese passate, invece, prevede una responsabilità esclusiva del venditore.

Più precisamente, l’art. 63, comma 4 delle disposizioni attuative del codice civile dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” .

La legge, quindi, prevede regole diverse a seconda che si tratti di:

• spese relative l’anno in corso e quello precedente l’anno di vendita (per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non anno solare);
• spese passate.

Oneri relativi all’anno in corso e all’anno precedente la vendita

Per le spese relative all’anno in corso ed a quello precedente la vendita, è prevista una responsabilità solidale tra nuovo e vecchio proprietario. Ciò significa che il condominio può richiederne il pagamento, indifferentemente, al vecchio o al nuovo proprietario.

Il nuovo proprietario, dunque, è obbligato a pagare le spese condominiali arretrate al condominio se queste riguardano l’anno in corso o l’anno antecedente la vendita, in solido con il venditore. Di conseguenza, se vi è una richiesta dell’amministratore condominiale per questo tipo di spese l’acquirente è tenuto a pagare.

Pertanto, se è stato acquistato un immobile sito in un condominio è possibile essere chiamati a pagare le spese condominiali relative all’anno in corso ed all’anno precedente la vendita.

Questa norma è diretta a tutelare il condominio ed evitare che possa essere pregiudicato, nel pagamento delle spese, da eventuali passaggi di proprietà degli immobili facenti parte del complesso condominiale.

Il nuovo proprietario, dunque, può essere obbligato a pagare anche gli arretrati condominiali purché si riferiscano all’anno precedente la vendita.

Ovviamente, dopo aver pagato gli arretrati al condominio l’attuale proprietario può richiedere a chi gli ha venduto l’immobile quanto pagato a titolo di arretrati e farsi restituire da quest’ultimo quanto ha pagato (c.d. diritto di rivalsa).

Oneri passati

Per gli oneri passati, invece, è responsabile in maniera esclusiva il vecchio proprietario. Ad esempio, se il rogito è stato stipulato nel 2016, l’acquirente può essere tenuto a versare gli oneri condominiali anche se relativi all’anno 2015. Mentre per quelli del 2014 e precedenti sarà tenuto solo il venditore.

Il condominio, quindi, non può richiedere al nuovo proprietario il pagamento degli arretrati condominiali relativi ad anni passati, ad eccezione di quelli precedenti l’anno di vendita.

Questo principio è inderogabile: ciò significa che tale regola trova sempre applicazione restando indifferenti le eventuali diverse pattuizioni stipulate dalle parti. Pattuizioni diverse non hanno, così, alcuna rilevanza per il condominio, ma hanno valore esclusivamente interno.

Come determinare l’anno delle spese: spese straordinarie e spese ordinarie

Per stabilire se il nuovo proprietario è obbligato a pagare una spesa condominiale è importante dunque stabilire quale sia l’anno a cui la spesa vada imputata. Ai fini della determinazione del momento in cui nasce l’obbligo di pagamento della spesa condominiale, e quindi dell’anno di riferimento, la Cassazione ha stabilito che occorre fare una distinzione tra spese straordinarie e spese ordinarie (Cass. sentenza n. 8782 del 2013; sent. n. 24654 del 2010; ordinanza n. 702 del 16 Gennaio 2015).

Per le spese straordinarie occorre fare riferimento all’anno in cui sono deliberate. Per esempio, se vengono deliberati lavori di straordinaria manutenzione occorre fare riferimento all’anno in cui la delibera è stata adottata, anche se i lavori vengono eseguiti successivamente. Il nuovo proprietario, così, non sarà obbligato in solido nel caso di spese per lavori straordinari eseguiti nell’anno in cui è divenuto proprietario o in quello antecedente, ma deliberate negli anni passati.

Per le spese ordinarie, invece, bisogna fare riferimento al momento in cui i relativi lavori vengono eseguiti.